© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

בלוג  / נדל”ן

עו"ד אלון וולנר
חודש אוגוסט רבים הדיירים העוברים דירה וזו הזדמנות לרענן את הזיכרון על הזכויות והחובות של שני הצדדים המעורבים – הן הצד המשכיר והן הצד השוכר.
ממשלת ישראל החליטה לאשר תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ”א 38, ולהוציאה לפועל. על אילו מבנים חלה התכנית ומה חשוב לדעת טרם החתימה על הסכם חוזי עם הקבלן?
במידה ואתם מעוניינים לרכוש דירה מקבלן במסגרת פרויקט תמ”א 38, כדאי לדעת כי ההליך שונה לחלוטין מקניית דירה חדשה מקבלן או מקניית דירה יד-שנייה.
על אף היתרונות הרבים בפרויקטי תמ”א 38, יוזמות רבות לא יוצאות אל הפועל משלל סיבות. בסקירה כאן מספר נקודות שכדאי לשים לב אליהם שרוצים לקדם פרויקטי תמ”א 38.
עסקת פינוי בינוי היא שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפונות שכונות מגורים קיימות וישנות לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם. במסגרת עסקת הפינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה חדשה במקום דירתם הישנה, בשכונה מודרנית עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. גודל הדירה במסגרת העסקה יקבע במשא ומתן עם הקבלן.
עו"ד אלון וולנר
להציל את תמ”א 38
1 באפריל, 2019 / מאת אלון וולנר
מצוקת הדיור בישראל ותחום ההתחדשות העירונית אינם יורדים מסדר היום הציבורי. גם בשנה האחרונה דובר רבות על הפעולות הדרושות לייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.
עו"ד סמדר שטנר
חוזה שכירות יכול לכלול לא מעט מלכודות, ועל מנת שתתחילו את השכירות שלכם “ברגל ימין”, להלן מספר נושאים חשובים אשר כדאי להתעכב ולבדוק אותם.
עו"ד גל ליפשיץ
הפגשתם בין מוכר לקונה ואכן הושלמה העסקה. עכשיו נותר רק להבטיח שבאמת תקבלו את עמלת התיווך המגיעה לכם. מספר כללי אצבע אשר יקלו עליכם בגביית העמלה, וייסעו לכם לקבל תשלום דמי התיווך.
עו"ד אלון וולנר
מזה חודשים ששוק הנדל”ן למגורים בישראל חווה טלטלה. לאחר שנים של עלייה חדה ומתמדת במחירי הדירות, כמות העסקאות ירדה, וכך גם מחירי הדירות במרבית האזורים בארץ התייצבו או ירדו קלות.
עו"ד סמדר שטנר
במרבית הפרויקטים נוהגים המשווקים/הקבלנים/היזמים, להחתים את הרוכשים המתעניינים ברכישת דירה בפרויקט, על טופס בקשת רכישה/הצעת הצטרפות. רגע לפני שאתם חותמים, קראו את חמשת הטיפים הבאים.
עו"ד ליאת קיסרי יהלומי
רכישת נכס למגורים בישראל היא הליך מורכב ויקר, במיוחד עבור תושבי חוץ. מומלץ לדעת מראש על ההחלטות שתצטרכו לקבל בדרך.
עו"ד דני בוגולסבסקי
גם בתחום זה, הנחשב עדיין תחום מסורתי, הטכנולוגיה ורוח היזמות מצאו זו את זו. שחקנים וותיקים וגדולים מתחום הנדל”ן התחברו עם חברות ויזמים צעירים במטרה לפתור את האתגרים הרבים שתחום עסקאות הנדל”ן טומן בחובו.
עורך דין אלון וולנר
פרויקט בנייה מסוג של "התחדשות עירונית", הידוע ברבים כפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נולד בישראל בעקבות הצורך בחיזוק בנייני מגורים אשר ניתן לגביהם היתר בניה לפני 1.1.1980, מפני רעידות אדמה.   המנגנון שנוצר, מספק תמריצים שונים הן לבעלי הדירות בבניינים המתאימים והן ליזמים שונים החפצים בכך, להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א.   יחד עם זאת, מאז אושרו תכניות מתאר ארציות אלה, נתקלים בעלי דירות ויזמים במכשולים רבים, פנימיים וחיצוניים, המונעים את הוצאת הפרויקט אל הפועל. לא בכדי, פרויקטים רבים אינם מגיעים כלל לשלב הביצוע, חרף השקעת זמן ומשאבים רבים וחתימת ההסכמים הרלוונטיים.   במקרים אלה, לא זאת בלבד שהפרויקט המיוחל לא יוצא לדרך, תוצאה אשר כשלעצמה הינה בבחינת “Lose-Lose Situation” לצדדים המעורבים, אלא שפעמים רבות בעלי הדירות גם מוצאים עצמם ללא יכולת להשתחרר מההסכמים עליהם חתמו עם היזם, ומבזבזים שנים רבות בניסיון לקדם את הפרויקט, ללא הצלחה.   כיצד תבטיחו את זכויותיכם, כבעלי דירות, במסגרת התקשרות בפרויקט תמ"א 38?    להלן חמישה דגשים נבחרים:  כתב בלעדיות ליזם  ככלל, מומלץ להימנע מלתת כתב בלעדיות ליזם מסוים, אלא לנהל מו"מ עם יזמים שונים עד להחלטה על היזם עימו ייחתם הסכם מפורט וממצה. יחד עם זאת, במקרים שהיזם נדרש לקדם תב"ע נקודתית לביצוע הפרויקט או במקרים שיש לבצע בדיקות מיוחדות על מנת להחליט על היתכנות הפרויקט, סביר כי היזם יבקש בלעדיות לתקופת זמן מסוימת לאור ההוצאות והמשאבים שההוא מתכוון להשקיע בביצוע פעולות אלה.    אם חתמתם ליזם על כתב בלעדיות, חשוב מאוד להגביל אותה  בתאריך ספציפי ומוגדר, אשר לאחריו יבוטל כתב הבלעדיות, כלא היה.    כדאי להעמיק גם בהנחיות החשובות בחוק ה"מאכערים" שנכנס לתוקף לאחרונה.     תנאים מתלים  השאלה האם פרויקט תמ"א יגיע לשלבי ביצוע, תלויה רבות בקיומם של התנאים המתלים בהסכם. התנאים המתלים השכיחים ביותר הינם חתימת הרוב הדרוש מתוך בעלי הדירות על הסכם התמ"א, וקבלת היתר בניה בהיקף הזכויות הדרוש לפרויקט.   קיימת חשיבות רבה לקביעת לוחות זמנים מפורטים לקיום התנאים המתלים. המטרה היא להימנע מעיכוב או קיפאון בלתי סבירים, ללא יכולת לבטל את הסכם התמ"א, הנובעים לעיתים מבעלי דירות סרבנים או סחטנים, ולעיתים מהיזם, אשר אינו מקדם כראוי את הליך קבלת ההיתר לפרויקט.     התמורה לבעלי הדירות  מטבע הדברים ועל מנת להימנע ממחלוקות עתידיות, יש לשים דגש בשלבי המשא ומתן המסחרי עם היזם, על התמורה המדויקת שצפוי לקבל היזם וכל אחד מבעלי הדירות בבניין, ולפרט זאת באופן מדויק, ככל הניתן, בהסכם בין הצדדים. יש לציין את הקומה והכיוונים של הדירות החדשות שייבנו לבעלי הדירות, לערוך היטב את מפרטי הדירות, לקבוע את סדר בחירת החניות והמחסנים החדשים, וכן לקבוע חלוקה מדויקת של זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, בין היזם לבין בעלי הדירות או מי מהם.   כלל חשוב ויסודי בפרויקט תמ"א הינו היעדר אפליה בין בעל דירה אחד למשנהו, ולכן במקרה שהתמורה אינה שוויונית, יש לקבוע איזונים, ולצורך כך ניתן ומומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין.     ערבויות  הערבויות הן ליבת הביטחונות לבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38:   ערבויות חוק מכר (בפרויקט הריסה ובניה) – יש לוודא קבלת ערבויות על פי חוק המכר, לפי שווי הדירות כגמורות, כשהשווי ייקבע בהתאם לדו"ח האפס של הפרויקט, תוך מתן אפשרות לדיירים למנות שמאי מטעמם על חשבון היזם לקביעת השווי, ואשר קביעתו תהיה סופית ומחייבת.  ערבות ביצוע (בפרויקט חיזוק ושיפוץ) – ערבות בנקאית אוטונומית. ככל ומדובר על פרויקט בליווי בנקאי, הערבות צריכה להיות על מלוא שווי העבודות, כאשר הסכום ייקבע על פי קביעת המפקח שתינתן בסמוך לקבלת היתר בניה לפרויקט. חשוב לציין, כי הערבות תשמש את בעלי הדירות לכל צורך שהוא, ללא הגבלה ולפי רצונם הבלעדי, שכן מגוון התשלומים שיידרשו במקרה של צורך במימוש הערבות, רחב עד מאוד.   כמו כן, חשוב לדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקוני תקופת הבדק, ערבות להבטחת רישום/תיקון רישום הבית המשותף, ואף ערבות לתשלומי מיסים וערבות לתשלומי שכירות (בעיקר בפרויקט הריסה ובניה).     דמי שכירות בפרויקט תמ"א הריסה ובניה, דמי השכירות הינם חלק מחויב ובלתי נפרד מהתמורה הניתנת לבעלי הדירות, המפנים את דירותיהם לצורך ביצוע הפרויקט. חשוב לחייב את היזם לתת התראה מספקת לפינוי הדירות, לאחר שנרשם שעבוד לטובת הבנק המלווה של הפרויקט. יש לדרוש קבלת ערבות לתשלום דמי השכירות, בגובה מלוא דמי השכירות לכל בעלי הדירות למשך כל תקופת הבנייה, וכן מקובל לדרוש כי עלויות המעבר מהדירה הקיימת והחזרה לדירה החדשה בסיום הבנייה, (הוצאות הובלה, אריזה וכדומה), יחולו על היזם.   בעלי דירות המתגוררים בדירתם במהלך ביצוע פרויקט תמ"א שיפוץ וחיזוק, סובלים לרוב בזמן הבנייה, בין היתר, ממטרדי רעש, לכלוך, חסימת אור השמש, חסימת דרכי גישה לבניין ולדירה ועוד. חשוב לקחת זאת בחשבון, ולשמור על אפשרותכם לפנות את הדירה ככל שתהיו מעוניינים בכך, תוך תשלום דמי השכירות על ידי היזם ומתן ערבות שכירות לתשלומים אלה.   לסיום חשוב להוסיף, כי עליכם לדאוג לבחירת יועצים מתאימים מטעמכם לפרויקט - אדריכל, מפקח, שמאי מקרקעין ועורכי דין, אשר תפקידם לקדם את הפרויקט, כל אחד בתחומו, תוך ייצוג ושמירת האינטרסים שלכם, תוך הבטחת זכויותיכם ותוך הרחקתכם מתסבוכות בלתי רצויות.   וזכרו – יש לדרוש כי שכר היועצים הנ"ל, ישולם על ידי היזם.   בהצלחה!
עו"ד דותן ברוך
בהרבה מובנים, התקשורת האלקטרונית שולטת בעולם כפי שאנו מכירים אותו היום. אנו "מדברים" דרך האימייל, הודעות טקסט ובמדיה החברתית, עד למצב שבו כבר עבר זמנו של המכתב הכתוב. אבל עדיין יש כמה תחומים שעדיין משתמשים בנייר. תחום הנדל"ן, למשל, מתפקד באמצעות מסמכי נייר כדי לאשר אמיתות. בדומה, תאגידים רבים מסתמכים על רישומים כתובים כדי להוכיח ציות רגולטורי.    כעת, שיטת הבלוקצ'יין עוזרת לשנות את כל זה. הטכנולוגיה שאפשרה את השימוש במטבע הממוחשב ביטקוין מתרחבת בכל העולם, וגם בארץ, ופועלת לאבטח תהליכים מקוונים באופן שיקפיץ תחומים רבים המתבססים על מסמכי נייר לתוך המאה ה-21.   חוזים חכמים כאשר תשלומים או פעולות אחרות נקבעים באמצעות חוזים בכתב, הם פועלים באופן בלתי יעיל. בטרם העברת הכספים, עליך לוודא את התקיימותם של תנאים מסוימים, לארגן את המידע ולפעול בהתאם.   חוזים חכמים מיישמים את טכנולוגיית בלוקצ'יין כדי לשנות מצב זה. אתה מכניס את כל המידע, עובר על התנאים הנדרשים והחוזה מתעדכן באופן אוטומטי. ניתן אפילו לעדכן צוואה חכמה ללא צורך ביצירת צוואה חדשה עבור כל שינוי. וכך, באמצעות פעולת הצפנה המונעת את הבעיות הבלתי ניתנות למניעה בתהליכי נייר, כל התהליך הופך ליעיל יותר.   ביורוקרטיות נייר באופן דומה, נקבעים מנגנונים מנהליים כדי ליצור רבדים של אבטחה, להגן על מידע ולהבטיח הגינות ודיוק לאורך התהליכים. כיום, טכנולוגיית בלוקצ'יין משלבת את כל פעולות האבטחה באופן אלקטרוני, וכך חוסכת זמן וכסף.   בטכנולוגיית בלוקצ'יין, קיים מנגנון המאפשר השלמת כל התהליך באופן מקוון, תוך הפעלת תהליכים מאובטחים. כשרוצים לבצע פעולה באופן מהיר, אין צורך לרדוף אחרי כל גורם בשרשרת; ניתן להתקדם באופן מהיר ויעיל ואין חשש לתקלה במנגנוני האל-כשל.   אפשר בהחלט להיפרד מהשיטות הישנות שחייבו אותנו למלא 12 טפסים ולחתום על שלושה עותקים של כל מסמך כדי להוציא החלטה כלשהי לפועל.   נדל"ן בארץ, על מנת לרכוש ולרשום נדל"ן, עליך לעבור תהליכים מול לשכת רישום מקרקעין או במקום אחר בו רשומה הבעלות על נכס הנדל"ן הספציפי. עולם הנדל"ן נשאר במבצר של תהליכי נייר בעולם אלקטרוני. אף על פי כן, ניתן להתאים פעולות משפטיות, שבמשך שנים חייבו תיעוד על גבי נייר, לביצוע באמצעות טכנולוגיית בלוקצ'יין.    הטכנולוגיה מעניקה את האבטחה והביטחון שהיו קיימים עם מסמכי נייר, אך באמצעות תהליך שהוא יעיל, שקוף ופתוח לציבור. האופציה הזו תקצר באופן משמעותי ביותר את הזמן הנדרש כיום כדי למכור או לרכוש נדל"ן. כיום, יש זינוק בהקמה של סטארט-אפים ישראליים ויישומים חדשים, והם תופסים חלק משמעותי בזירה הטכנולוגית של בלוקצ'יין. אתה מוזמן ליצור קשר עם משרד ברנע ושות' כדי לקבל סיוע והכוונה בניווט בנוף המשפטי המשנה פנים.   Source: barlaw.co.il
עו"ד ליאת קיסרי
אחת ההחלטות החשובות והיקרות ביותר שתעשו במהלך חייכם תהיה בנוגע לרכישת נכס למגורים. כאשר מדובר ברכישת נכס למגורים בישראל על ידי תושב חוץ תהליך רכישת הנכס לרוב ארוך יותר, מורכב ולעתים אף יותר מסובך. להלן מדריך מקוצר שיסייע לכם לפעול בדרך הנכונה:   1. איתור הנכס – ישנם מספר ערוצים לחיפוש נכסים בישראל. ערוץ ראשון הינו איתור הנכס באמצעות אתרי האינטרנט השונים, דרכם ניתן להיחשף למספר עצום של נכסים; יתרון מובהק בשימוש באתרי האינטרנט הינו חסכון בדמי התיווך. ערוץ נפוץ יותר, בפרט לתושבי חוץ, הוא באמצעות סוכן נדל"ן מקומי. חשוב לוודא שהסוכן יהיה בעל רישיון תיווך בתוקף ובקיא בשפה האנגלית.. ברכישת נכס באמצעות מתווך חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות. ככלל, עמלת תיווך נעה בין 1%-2% ממחיר הרכישה (לא כולל מע"מ). אולם, תוספת זאת משתלמת במיוחד אם מתקשרים עם מתווך מנוסה ומקצועי בעל ידע מעמיק בשוק הנדל"ן המקומי וככזה יצליח למצוא עבורכם את הנכסים הפוטנציאליים.   2. מה לרכוש – בית פרטי או דירה. באם החלטתם לרכוש דירה - האם מדובר בדירה מקבלן על פי תכנית ("על הנייר"), דירה המצויה בהליכי בניה או דירה בנויה. חשוב לדעת שכאשר רוכשים דירה מקבלן (על פי תוכנית או כבר בבנייה), אתם עלולים להיתקל בבעיות רבות ולא צפויות (כגון: מועד מסירה לא ידוע מראש, עיכובים בבנייה, פגמים וליקויים במבנה וכיו"ב). מצד שני, היתרון ברכישת דירה מקבלן בא לידי ביטוי במחיר הרכישה שהוא לרוב נמוך יותר ממחיר השוק עבור דירות בנויות. יתרון נוסף הינו עיצוב הדירה ובניית פנים הדירה בהתאם לסגנון האישי שלכם.   3. בדיקת הנכס – בטרם רכישת הנכס, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס או מומחה לבדק בית אשר יבדוק עבורכם את איכות הבנייה, קיומם של ליקויים וכן התאמת הדירה בפועל להיתר הבניה (לשם שלילת קיומן של חריגות בנייה). ברכישת בית מגורים פרטי, מומלץ, בנוסף לאמור לעיל, לשכור את שירותיו של מודד מוסמך אשר יבצע מדידה של השטח ויוודא כי השטח "נקי" מפלישות של שכנים וכי מצב הנכס בפועל משקף נכונה את מצבו הרישומי.   4. התקשרות עם עורך דין – חיוני והכרחי להתקשר עם עורך דין המומחה בתחום, על מנת שזה יעניק לכם יעוץ מקיף וילווה אתכם לאורך כל תהליך הרכישה, החל משלב המשא המתן ועד לרישום זכויותיכם בנכס במרשם הרלבנטי. הליך בחירת עורך דין הינו אקוטי כשמדובר בתושבים זרים, עבורם מתנהל הליך רכישת הנכס בשלט רחוק. שכר טרחת עורך דין נע, בדרך כלל, בין 0.5%-1.5% ממחיר רכישת הנכס (לא כולל מע"מ).   5. מימון – ניתן לרכוש את הנכס באמצעות מימון בנקאי בפורמט של משכנתא. בדרך כלל, משכנתא לתושבים זרים אינה עולה על 50% משווי רכישת הנכס. יש לקחת בחשבון כי קבלת אישור הבנק להענקת משכנתא לתושבים אינו דבר מובן מאליו ובחלק ניכר מהמקרים הבנקים המקומיים מעדיפים שלא להתקשר עם תושבים זרים. על כן, בטרם חתימה על חוזה הרכישה מומלץ לקבל את אישורו העקרוני של הבנק עימו אתם בוחרים להתקשר המציין את גובה ותנאי המימון.   6. חתימה על החוזה – ככלל, הוראות ההסכם ניתנות למשא ומתן ואינן חקוקות בסלע. על עורך הדין מוטלת אחריות כבדה, בין היתר, לערוך בדיקות משפטיות לנכס כגון: שעבודים ו/או משכנתאות, עיקולים, הערות וכל מידע אחר אשר עלול להשפיע על העסקה. חשוב לוודא שכל הנושאים הקשורים לתשלומים, לרבות סילוק המשכנתא, ככל שישנה, הינם סבירים וברי קיום.   7. קבלת חזקה בנכס – במועד קבלת החזקה בנכס, מומלץ כי הצדדים יערכו פרוטוקול המציין את הפגמים והליקויים אשר על המוכר לתקן על פי הוראות ההסכם וכן את רישומי המונים (חשמל, מים וגז).   8. מס רכישה – נכון למועד זה תושבים זרים נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור המהווה 8% משווי הרכישה עד לסכום של כ- 4,896,165 ש"ח ושיעור המהווה 10% ממחיר הרכישה בסכום העולה על כך.   9. פתיחת חשבון בנק – בשנים האחרונות, הוחמרו הדרישות המוטלות על תושבים זרים המעוניינים לפתוח חשבון בנק מקומי. הבנקים מציבים דרישות מחמירות כגון, חתימת הלקוח על טופס וויתור סודיות המאפשר לבנק להעביר מידע לצדדים שלישיים, הצהרת הלקוח על מקום תושבותו ופירוט הדרכונים שהונפקו עבור אותו לקוח. בחלק מהבנקים, נדרשים הלקוחות הזרים להפקיד סכום כסף לא מבוטל כתנאי לפתיחת החשבון.   10. היום שאחרי הרכישה:א. קבלות/אסמכתאות – מומלץ לשמור את מלוא הקבלות ו/או אסמכתאות בקשר עם רכישת הנכס (חשבוניות בגין תשלום דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד וכיו"ב, אישור על תשלום מס רכישה, היטלי פיתוח) על מנת שתוכלו לנכות הוצאות אלה ממס השבח שיוטל בגין מכירת הנכס (ככל ויוטל) ובכך להפחית משמעותית את תשלום המס שיחול. בהתאם, חשוב לוודא כי בחשבוניות הנ"ל יצוינו באופן מדויק פרטי הנכס ופרטי בעלי הנכס.ב. ביטוח – מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג', תכולה וחבות מעבידים (ככל ויועסקו עובדי משק בית). תושבי חוץ שבכוונתם לעשות שימוש ארעי בנכס חייבים לעדכן את חברת הביטוח ואף לדאוג כי נציג מטעמם יערוך ביקור בנכס לפחות פעם בשבועיים. אחרת, חברת הביטוח תגבה דמי ביטוח בשיעור גבוה יותר ובמקרים מסוימים אף עשויה לסרב להעניק כיסוי ביטוחי.ג. מסים – אם בכוונתכם להשכיר את הנכס לצד שלישי, עליכם לדווח לרשות המסים בישראל על הכנסותיכם, וזאת ככל ושכר הדירה שיתקבל יעלה על סך של כ- 5,070 ש"ח לחודש.   Source: barlaw.co.il
עורך דין מאיה זיסר
רכישת דירה הינה לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו ולבטח בעלת היקף כספי משמעותי עבורנו. לכן, לאחר שאיתרנו את הדירה שמצאה חן בעינינו ולפני חתימת ההסכם, חשוב ביותר לבדוק מספר דברים.   הסביבה  - מומלץ לסייר באזור (הן בשעות היום והן בשעות הלילה) ולדבר עם השכנים וועד הבית ולברר האם יש שכנים בעייתיים? האם יש תכניות לשיפוץ הבניין? מהן התכניות העירוניות ביחס לסביבה שבקרבת הבניין? האם יש מתקני תקשורת סלולריים או עמודי חשמל בקרבת הדירה או הבניין? מהם המוסדות הציבוריים שבקרבת הבניין (כגון: בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס, גינות שעשועים, בתי כנסת וכד'), תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ועוד. חשוב לבדוק האם מתוכננת בנייה באזור ולשם כך, יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית.   הדירה – בדיקת המצב הפיזי - חשוב לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה, מומלץ באמצעות מהנדס, על מנת לוודא שאין בה ליקויי בניה מהותיים. בדיקת המצב התכנוני – חשוב לוודא כי ניתן היתר בניה לבניין ולדירה וכי אין בה חריגות בניה (ניתן לבדוק זאת בתיק הבניין שבוועדה המקומית לתכנון ובניה). מומלץ לבצע הבדיקה באמצעות שמאי או מהנדס. במידה ויש בדירה חריגות בניה – בהסכם הרכישה יש להגיע להבנות בכתב עם המוכר בנוגע להסדרתן. בדיקת המצב המשפטי – חשוב לוודא, כי הדירה רשומה על שם המוכר במרשם הרלוונטי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברישומי רשות מקרקעי ישראל,  ברישומי החברה המשכנת ובכל מרשם רלוונטי אחר. כמו כן, יש לבדוק האם זכויות המוכר בדירה משועבדות או ממושכנות והאם קיימות התחייבויות אחרות ביחס לזכויות המוכר בדירה (כגון: עיקול, הערה, זכויות שוכר וכד'). לרוב בדיקה זו מתבצעת ע"י עורך הדין המייצג אתכם בעסקה. יש לוודא כי במסגרת הסכם הרכישה יתחייב המוכר להסיר את כל ההתחייבויות והשעבודים ביחס לזכויותיו בדירה, כך שהדירה תימסר כשהזכויות בה נקיות וחופשיות מכל זכות או התחייבות לצד שלישי. מס רכישה -  רוכש דירה מחויב לשלם מס רכישה בגין רכישתה. ההבדל בין מס הרכישה החל במקרה שלרוכש זוהי דירה יחידה לבין מס הרכישה החל במקרה שלרוכש יש דירה נוספת הינו הבדל משמעותי ביותר ולכן – מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המייצג אתכם בעסקה לשם בדיקת פוטנציאל מס הרכישה הצפוי לחול בגין רכישת הדירה. משכנתא – במידה שבכוונתכם לממן חלק מתשלום הדירה באמצעות הלוואת משכנתא, מומלץ לעבור תהליך של קבלת אישור עקרוני מול הבנק למשכנתאות ממנו בכוונתכם ליטול את המשכנתא לפני חתימת הסכם הרכישה. כמובן, שמומלץ לבדוק את התנאים שמציעים הבנקים השונים ולבחור בבנק שהצעתו אטרקטיבית ביותר עבורכם (ניתן לנהל מו"מ עם הבנק ביחס לתנאים המוצעים לכם ועל ידי כך לחסוך סכומים משמעותיים).   נקודות חשובות בהסכם הרכישה – הצהרות המוכר – חשוב לשלב הצהרות של המוכר בדבר תקינות הדירה ומערכותיה, העדר חריגות בניה והעדר זכויות ו/או רישומים סותרים ביחס לדירה. מסירת חזקה – חשוב לציין, כי הדירה תימסר כשהיא פנויה וריקה מכל אדם וחפץ וכשכל מערכותיה תקינות ופועלות במצבה כפי שראה אותה הקונה. תשלומים – חשוב שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם ורק אז יועבר לידי המוכר. חשוב שהתשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה וקבלת מפתחות הדירה וכשהזכויות של המוכר בדירה נקיות מכל זכות והתחייבות לצד שלישי. חשוב להותיר סכום מסוים בנאמנות על מנת להבטיח את קבלת כל האישורים שעל המוכר להמציא לצורך רישום הזכויות בדירה על שמכם (עורך הדין המייצג אתכם בעסקה יוכל לייעץ לכם ביחס לגובה הסכום). רישום הזכויות בדירה על שמכם – חשוב שתהיה התחייבות קצובה בזמן של המוכר להמצאת כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם. משכנתא – חשוב שתהייה התחייבות של המוכר לחתום על כל המסמכים שיידרשו ע"י הבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לקבל משכנתא.   לאור חשיבותה של עסקה לרכישת דירה ומורכבותה, מומלץ להיות מיוצגים בעסקה ע"י עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן אשר ייצג אתכם בלבד (ולא את המוכר), על מנת שיוודא שמירה על האינטרסים והזכויות שלכם במסגרת העסקה.
עו"ד ליאת קיסרי
יותר ויותר זוגות בוחרים בשנים האחרונות, משלל סיבות, לקיים זוגיות ללא חופה וקידושין. למדינת ישראל חוקים ברורים לחלוקת הרכוש, במצב של פרידה אם בני הזוג התחתנו כדת וכדין. אך במידה והם בחרו שלא לעגן את הזוגיות בדרך פורמלית אלא הם נחשבים "ידועים בציבור", הנושא מורכב יותר.   זכויות הנוגעות לרכוש של זוגות "ידועים בציבור" במקרה של פרידה, או חס וחלילה פטירה של אחד מבני הזוג מעוגנות בעיקר בפסיקה של בתי המשפט ולא בחוק. בניגוד למדינות רבות בעולם, בישראל המונח ידועים בציבור איננו מוגדר ומוסדר בצורה אחידה בחקיקה.   ההגדרה של ידועים בציבור בישראל התפתחה עם השנים דרך פסיקת בית המשפט אשר קבע שני מבחנים עיקריים להכרה בידועים בציבור: (א) חיי אישות כבעל ואישה- קיום מערכת יחסיים אינטימית באופן המראה כי בני הזוג אכן רואים עצמם כבני זוג לכל דבר ועניין. (ב) ניהול משק בית משותף- אין הכוונה לניהול משק בית הנובע מצורך כלשהו (כספי, אישי, נוחות וכו') אלא כפועל יוצא וטבעי של שני אנשים הבוחרים לקשור את גורלם זה בזה. כמו כן, אין משמעות למשך הזמן בו מנהלים בני הזוג משק בית משותף, העיקר היא כוונת הצדדים.   חשוב לדעת – בית המשפט ייבחן כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו, במטרה להבין כיצד ראו בני הזוג את מערכת היחסים שביניהם ובראיה כוללת של כל העובדות. בתי המשפט נוקטים בגמישות בכל הנוגע לקביעת היותם של בני הזוג ידועים בציבור מתוך הבנה כי כל מערכת יחסים שונה מהשנייה וכי חיי הזוגיות אינם דבר אחיד.     נפרדתם?   חשוב לדעת שבכל הנוגע להעברת זכויות בדירת המגורים משותפת בין בן זוג אחד למשנהו לאחר הפרידה, נהנים בני זוג הידועים בציבור מאותן ההקלות החלות על בני זוג שנישאו כדת וכדין. משמע העברת הזכויות הללו איננה נחשבת כעסקה במקרקעין ועל כן לא חייבת במס.   חוק הירושה, בסעיף 55 מתייחס מפורשות לבני זוג ידועים בציבור ולפיו, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על-פי דין אילו היו נשואים זה לזה כדת וכדין. לחלופין, רשאי בן הזוג שנותר בחיים לתבוע תשלומי מזונות מעיזבון בן הזוג המנוח.   שיתוף בנכסים - מעבר לזכויות על פי דיני הירושה, בני זוג ידועים בציבור חשופים לניסיון של מי מבני הזוג להחיל על יחסיהם בעת פרידה את הלכת חזקת השיתוף, לפיה הרכוש שנצבר במהלך חיי הזוגיות ייחשב כרכוש משותף של בני הזוג לכל דבר ועניין. מבחינת הרכוש שנצבר במהלך תקופת היחסים הכוונה הינה לנכסי נדל"ן, מניות בחברה, אופציות וכל רכוש אחר.      לפני כשנתיים ניתן פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה בו הוכרה בת הזוג כידועה בציבור של המנוח לעניין סעיף 55 לחוק הירושה, על אף העובדה כי לא התגוררו יחד דרך קבע ולכאורה לא עמדו בתנאי המבחן השני, ניהול משק בית משותף. בת הזוג הצליחה להוכיח כי בני הזוג ניהלו חיי משפחה בקביעות וכי כוונתם הייתה למסד את הקשר. בית המשפט קבע כי יש לבחון את המקרה הקונקרטי המובא לפתחו תוך בחינת כוונתם הסובייקטיבית של בני הזוג לעניין מיסוד וקביעות הקשר ועל כן הכיר בבת הזוג כידועה בציבור לעניין זכויות הירושה. יובהר, כי המדובר בערכאה ראשונה ונכון למועד זה טרם הוגש ערעור.   אם אתם ידועים בציבור ומעוניינים למנוע סכסוכים ומחלוקות שיובילו אתכם להכרעת בית ממשפט, אני ממליצה  ליצור הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון שיסדיר ויעגן את זכויות וחובות בני הזוג הידועים בציבור בתקופת יחסיהם ובעת פרידתם. מומלץ לאשר את הסכם הממון בבית המשפט לענייני משפחה.   בנוסף, מומלץ להכין צוואה אשר תסדיר את חלוקת עיזבון של כל אחד מבני הזוג הידועים בציבור במקרה של סיום הקשר ביניהם עקב פטירת מי מהם.
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: