© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

בלוג  / לקוחות פרטיים

עו"ד ליאת קיסרי
אפוטרופסות וייפוי כוח מתמשך הם שני כלים משפטיים, המאפשרים מינוי של אדם לטפל בענייניו של אדם אחר  במצב שאינו מסוגל לדאוג לעצמו ולנהל את חייו באופן עצמאי.
עו"ד ליאת קיסרי
סכסוכי ירושה, טומנים בחובם פוטנציאל הרסני למרקם היחסים המשפחתי. מטבע הדברים, ככל שעיזבון המנוח גדול יותר, כך גם הופכים קרבות הירושה לקשים ומרים יותר.
עו"ד דפנה קליין
לא רבים יודעים שמנהלים בחברה אשר נוהגת לשלוח הודעות פרסומת באופן המפר את חוק הספאם – חשופים באופן אישי לתביעה. אף לתביעה ייצוגית במיליוני שקלים. החשיפה גדלה במידה משמעותית, כאשר מדובר בבעלי מניות או דירקטורים יחידים בחברה, או כאשר אחראים באופן אישי לשליחת הפרסומים המפרים.
עו"ד גל ליפשיץ
הפגשתם בין מוכר לקונה ואכן הושלמה העסקה. עכשיו נותר רק להבטיח שבאמת תקבלו את עמלת התיווך המגיעה לכם. מספר כללי אצבע אשר יקלו עליכם בגביית העמלה, וייסעו לכם לקבל תשלום דמי התיווך.
עו"ד ליאת קיסרי יהלומי
רכישת נכס למגורים בישראל היא הליך מורכב ויקר, במיוחד עבור תושבי חוץ. מומלץ לדעת מראש על ההחלטות שתצטרכו לקבל בדרך.
עו"ד ליאת קיסרי
מה משותף לארה"ב, בריטניה, צרפת, גרמניה, איטליה, ספרד, שווייץ והולנד? במדינות אלו (ורבות אחרות) נגבה מס ירושה על ירושות גדולות. המסים מוטלים לא רק על כספי הנפטר אלא גם על נכסי נדל"ן, מניות, קרנות פנסיה וכיו"ב.   בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה שמטרתה להרחיב את המיסים הנגבים. דוגמא לכך ניתן למצוא בבריטניה. ב - 6 לאפריל 2017, ייכנס תיקון אשר מרחיב את תחולת מס הירושה לנאמנויות או ליחידים בעלי נכס למגורים בבריטניה.   ההשפעה המרכזית של התיקון החדש הוא שכעת הוא יחול גם על אנשים פרטיים המתגוררים גם מחוץ לבריטניה, על נאמנויות עם מוטבים מחוץ לבריטניה וכן על דירקטורים של חברות זרות בעלות נכס למגורים בבריטניה.   בישראל לעומת זאת, מס הירושה בוטל בשנת 1981 ובשנים האחרונות ניתן אף לראות שורה של הטבות הניתנות לכל עולה חדש או תושב חוזר אשר מחליטים לעזוב הכל ולעלות לישראל.   ב - 1 לינואר 2007 נכנסה לתוקף בתחולה רטרואקטיבית הרפורמה בהקלות במס הכנסה לעולים חדשים ותושבים חוזרים. הרפורמה קובעת פטור ממס ומדיווח בישראל לתקופה של עשר שנים.   האם אתה זכאי להטבות? לפני הכל, קצת סדר: עולה חדש / תושב ישראל לראשונה הוא אדם שהיה לתושב ישראל ולא היה בעבר תושב ישראל. לעומת זאת, תושב חוזר ותיק הוא אדם שחזר והיה לתושב ישראל לאחר שהיה תושב חוץ במשך עשר שנים רצופות.   עונה לאחת ההגדרות לעיל? אתה זכאי, בין היתר, להטבות הבאות: רווח הון מחו"ל - פטור ממס על רווח הוון ממכירת נכסים מחוץ לישראל, כל עוד נמכרו בתוך עשר שנים מהיום שהיו לתושבי ישראל – ללא קשר למועד רכישתם. הכנסות פסיביות מחו"ל - פטור ממס במשך עשר שנים מהעמוד שבו נהיו לתושבי ישראל, על הכנסותייהם הפיסיביות, לרבות ריבית, דיבידנד, קצבה ותמלוגים שהופקו או צמחו מחוץ לישראל. הכנסות אקטיביות מחו"ל - פטור ממס במשך עשר שנים מהמועד בו נהיו לתושבי ישראל, על הכנסותיהם האקטיביות, קרי הכנסה מעבודה או מעסק, שהופקו או צמחו בישראל.   מעבר להטבות הללו, עולים חדשים זכאים גם להנחה בתשלום מס רכישה עבור נכס שרכשו בארץ בתקופה שבין שנה לפני עלייתם לשבע השנים שלאחר עלייתם. שיעור מס הרכישה לעולים החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18 הינם החל מיום 16.01.2017 ועד ליום 15.01.2018: 5% על חלק השווי של הנכס שעד 1,759,310 ש"ח; 5% על חלק השווי של הנכס שמעל 1,734,225 ש"ח.   שים לב, הטבה זו ניתנת למימוש פעם אחת לדירת מגורים ופעם אחת לעסק.   חשוב לזכור כי לאחר עשר שנים חלה חוות דיווח על ההכנסות מחו"ל. היות והרפורמה נכנסה לתוקף רק בשנת 2007, רק עתה מתחילות לצוץ סוגיות שונות שטרם ניתנו עליהן תשובה כגון החשיפה לתשלומים רטרואטקטייבים, בדגש על ביטוח לאומי וכן חשיפה מצד רשות המיסים.   התחלתם לארוז?   Source: barlaw.co.il
עו"ד ליאת קיסרי
אחת ההחלטות החשובות והיקרות ביותר שתעשו במהלך חייכם תהיה בנוגע לרכישת נכס למגורים. כאשר מדובר ברכישת נכס למגורים בישראל על ידי תושב חוץ תהליך רכישת הנכס לרוב ארוך יותר, מורכב ולעתים אף יותר מסובך. להלן מדריך מקוצר שיסייע לכם לפעול בדרך הנכונה:   1. איתור הנכס – ישנם מספר ערוצים לחיפוש נכסים בישראל. ערוץ ראשון הינו איתור הנכס באמצעות אתרי האינטרנט השונים, דרכם ניתן להיחשף למספר עצום של נכסים; יתרון מובהק בשימוש באתרי האינטרנט הינו חסכון בדמי התיווך. ערוץ נפוץ יותר, בפרט לתושבי חוץ, הוא באמצעות סוכן נדל"ן מקומי. חשוב לוודא שהסוכן יהיה בעל רישיון תיווך בתוקף ובקיא בשפה האנגלית.. ברכישת נכס באמצעות מתווך חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות. ככלל, עמלת תיווך נעה בין 1%-2% ממחיר הרכישה (לא כולל מע"מ). אולם, תוספת זאת משתלמת במיוחד אם מתקשרים עם מתווך מנוסה ומקצועי בעל ידע מעמיק בשוק הנדל"ן המקומי וככזה יצליח למצוא עבורכם את הנכסים הפוטנציאליים.   2. מה לרכוש – בית פרטי או דירה. באם החלטתם לרכוש דירה - האם מדובר בדירה מקבלן על פי תכנית ("על הנייר"), דירה המצויה בהליכי בניה או דירה בנויה. חשוב לדעת שכאשר רוכשים דירה מקבלן (על פי תוכנית או כבר בבנייה), אתם עלולים להיתקל בבעיות רבות ולא צפויות (כגון: מועד מסירה לא ידוע מראש, עיכובים בבנייה, פגמים וליקויים במבנה וכיו"ב). מצד שני, היתרון ברכישת דירה מקבלן בא לידי ביטוי במחיר הרכישה שהוא לרוב נמוך יותר ממחיר השוק עבור דירות בנויות. יתרון נוסף הינו עיצוב הדירה ובניית פנים הדירה בהתאם לסגנון האישי שלכם.   3. בדיקת הנכס – בטרם רכישת הנכס, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס או מומחה לבדק בית אשר יבדוק עבורכם את איכות הבנייה, קיומם של ליקויים וכן התאמת הדירה בפועל להיתר הבניה (לשם שלילת קיומן של חריגות בנייה). ברכישת בית מגורים פרטי, מומלץ, בנוסף לאמור לעיל, לשכור את שירותיו של מודד מוסמך אשר יבצע מדידה של השטח ויוודא כי השטח "נקי" מפלישות של שכנים וכי מצב הנכס בפועל משקף נכונה את מצבו הרישומי.   4. התקשרות עם עורך דין – חיוני והכרחי להתקשר עם עורך דין המומחה בתחום, על מנת שזה יעניק לכם יעוץ מקיף וילווה אתכם לאורך כל תהליך הרכישה, החל משלב המשא המתן ועד לרישום זכויותיכם בנכס במרשם הרלבנטי. הליך בחירת עורך דין הינו אקוטי כשמדובר בתושבים זרים, עבורם מתנהל הליך רכישת הנכס בשלט רחוק. שכר טרחת עורך דין נע, בדרך כלל, בין 0.5%-1.5% ממחיר רכישת הנכס (לא כולל מע"מ).   5. מימון – ניתן לרכוש את הנכס באמצעות מימון בנקאי בפורמט של משכנתא. בדרך כלל, משכנתא לתושבים זרים אינה עולה על 50% משווי רכישת הנכס. יש לקחת בחשבון כי קבלת אישור הבנק להענקת משכנתא לתושבים אינו דבר מובן מאליו ובחלק ניכר מהמקרים הבנקים המקומיים מעדיפים שלא להתקשר עם תושבים זרים. על כן, בטרם חתימה על חוזה הרכישה מומלץ לקבל את אישורו העקרוני של הבנק עימו אתם בוחרים להתקשר המציין את גובה ותנאי המימון.   6. חתימה על החוזה – ככלל, הוראות ההסכם ניתנות למשא ומתן ואינן חקוקות בסלע. על עורך הדין מוטלת אחריות כבדה, בין היתר, לערוך בדיקות משפטיות לנכס כגון: שעבודים ו/או משכנתאות, עיקולים, הערות וכל מידע אחר אשר עלול להשפיע על העסקה. חשוב לוודא שכל הנושאים הקשורים לתשלומים, לרבות סילוק המשכנתא, ככל שישנה, הינם סבירים וברי קיום.   7. קבלת חזקה בנכס – במועד קבלת החזקה בנכס, מומלץ כי הצדדים יערכו פרוטוקול המציין את הפגמים והליקויים אשר על המוכר לתקן על פי הוראות ההסכם וכן את רישומי המונים (חשמל, מים וגז).   8. מס רכישה – נכון למועד זה תושבים זרים נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור המהווה 8% משווי הרכישה עד לסכום של כ- 4,896,165 ש"ח ושיעור המהווה 10% ממחיר הרכישה בסכום העולה על כך.   9. פתיחת חשבון בנק – בשנים האחרונות, הוחמרו הדרישות המוטלות על תושבים זרים המעוניינים לפתוח חשבון בנק מקומי. הבנקים מציבים דרישות מחמירות כגון, חתימת הלקוח על טופס וויתור סודיות המאפשר לבנק להעביר מידע לצדדים שלישיים, הצהרת הלקוח על מקום תושבותו ופירוט הדרכונים שהונפקו עבור אותו לקוח. בחלק מהבנקים, נדרשים הלקוחות הזרים להפקיד סכום כסף לא מבוטל כתנאי לפתיחת החשבון.   10. היום שאחרי הרכישה:א. קבלות/אסמכתאות – מומלץ לשמור את מלוא הקבלות ו/או אסמכתאות בקשר עם רכישת הנכס (חשבוניות בגין תשלום דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד וכיו"ב, אישור על תשלום מס רכישה, היטלי פיתוח) על מנת שתוכלו לנכות הוצאות אלה ממס השבח שיוטל בגין מכירת הנכס (ככל ויוטל) ובכך להפחית משמעותית את תשלום המס שיחול. בהתאם, חשוב לוודא כי בחשבוניות הנ"ל יצוינו באופן מדויק פרטי הנכס ופרטי בעלי הנכס.ב. ביטוח – מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג', תכולה וחבות מעבידים (ככל ויועסקו עובדי משק בית). תושבי חוץ שבכוונתם לעשות שימוש ארעי בנכס חייבים לעדכן את חברת הביטוח ואף לדאוג כי נציג מטעמם יערוך ביקור בנכס לפחות פעם בשבועיים. אחרת, חברת הביטוח תגבה דמי ביטוח בשיעור גבוה יותר ובמקרים מסוימים אף עשויה לסרב להעניק כיסוי ביטוחי.ג. מסים – אם בכוונתכם להשכיר את הנכס לצד שלישי, עליכם לדווח לרשות המסים בישראל על הכנסותיכם, וזאת ככל ושכר הדירה שיתקבל יעלה על סך של כ- 5,070 ש"ח לחודש.   Source: barlaw.co.il
Adv. Liat Keisary
  פרסמת סטטוס בפייסבוק על דירה, הפכתם כל מודעה ביד 2, ביקשתם מחברים ומסבתות ובסוף כנראה תגיעו עם עוד 50 אנשים לדירה. רגע לפני החתימה – מספר טיפים שחשוב שתדעו לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות: התקשרות עם מתווך: בטרם חתימת מכתב התקשרות עם מתווך חשוב לוודא את הפרטים הבאים: המתווך מחזיק ברשיון תיווך; כתב ההתקשרות בינכם לבין המתווך יכלול התייחסות לגבי גובה דמי השכירות שהוסכמו בין השוכר למתווך וכן תקופת השכירות המבוקשת; מועד תשלום דמי התיווך על ידי השוכר ייעשה אך ורק לאחר חתימה על הסכם שכירות מחייב בינכם לבין המשכיר; ככל שהסכם השכירות מותנה בהתקיימות תנאים מסויימים, חשוב לדרוש כי כתב ההתקשרות עם המתווך יהא כפוף להתקיימות התנאים הנ"ל וכי דמי התיווך ישולמו למתווך אך ורק במועד התקיימות התנאים וכניסתו לתוקף של הסכם השכירות. בדיקה של הדירה וסביבתה: בטרם חתימת הסכם השכירות, מומלץ לערוך ביקור בדירה במהלכו תבצעו בדיקה יסודית של הדירה על כל מערכותיה (הפעלת מערכת המיזוג, הדוד, החשמל, תריסים חשמליים וכיוצא בזה). כמו כן, חשוב שתוודאו כי אין כתמי רטיבות או נזילות. מומלץ לבקר בדירה יחד עם מישהו נוסף לשם קבלת חוות דעת נוספת בנוגע לטיב הדירה. חשוב לבדוק מטרדי רעש, שיפוצים מתוכננים ברחוב בו מצויה הדירה וכיווני האוויר של הדירה. כמו כן, מומלץ לבדוק עם דיירי הבניין באם הם מתכוונים או מצויים בהליכי שיפוץ של הבניין לרבות הליכי פרויקט תמ"א, שיפוצים מסיביים ועוד. הסכם השכירות: מומלץ כי הסכם השכירות יכלול התייחסות לנושאים הבאים: פרטי המשכיר וזכויותיו בדירה (חשוב לוודא כי המשכיר הינו הבעלים של הדירה ורשאי להשכירה לשוכר); תקופת השכירות והענקת אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות; חשוב לדעת כי האופציה צריכה להיות של השוכר ולא של הצדדים או של המשכיר, אחרת היא חסרת כל תוקף; דמי השכירות בתקופת השכירות ובתקופת האופציה, ככל והוענקה לשוכר; אפשרות לסיום מוקדם של תקופת השכירות ו/או אפשרות לשכירות משנה ו/או אפשרות למציאת שוכר חלופי שייכנס בנעלי השוכר לכל דבר ועניין; חשוב לכלול בהסכם השכירות הסכמה של המשכיר כי ככל וייערך שיפוץ ו/או הליכי תמ"א בבניין, הדבר יאפשר לשוכר להביא את הסכם השכירות לכלל סיום; חתימה על פרוטוקול מסירה במועד תחילת תקופת השכירות בו יפרט השוכר פגמים ו/או נזקים בדירה אשר על המשכיר לתקן; בטוחות – יש לסכם מראש את הבטוחות שיינתנו על ידי השוכר. לרוב, מקובל לתת פיקדון או ערבות בנקאית בגובה של כ- 3 חודשים שכירות או לחלופין שטר חוב בגובה של כ – 6 חודשי שכירות. יש להבהיר בהסכם כי המשכיר יהא רשאי לעשות שימוש בבטוחות הנ"ל אך ורק לאחר שהשוכר הפר את הסכם השכירות וכי המשכיר מסר לו הודעה על כך בכתב וארכה בת מספר ימים לתיקון ההפרה. חשוב לשים לב שדרישת הבטוחות נתונה למשא ומתן בין הצדדים ולכן חשוב לסכם זאת מבעוד מועד; ביטוח – יש לוודא כי המשכיר רכש פוליסת ביטוח מבנה. מקובל כי השוכר ירכוש פוליסת ביטוח צד ג ותכולה; מומלץ לוודא עלויות לרכישת פוליסת ביטוח כאמור; תכולה – יש לוודא מראש באם הדירה מושכרת יחד עם תכולה ואם כן מהי ומה מצבה; חשוב להבהיר זאת במהלך המו"מ על מנת שהשוכר יוכל לכלכל צעדיו בהתאם (לדרוש לפנותה מהדירה בטרם תחילת תקופת השכירות או לחלופין לוודא תקינותה); בלאי סביר – חשוב לכלול בהסכם השכירות התחייבות של המשכיר לביצוע תיקונים בדירה שמקורם בבלאי סביר ועל אף שימוש סביר של השוכר וכן את המועדים לביצוע תיקונים אלה; כמו כן, יש לוודא בהסכם כי אי קיום התחייבות זו תזכה את השוכר בזכות לביצוע התיקונים על ידי איש מקצוע מטעמו והשבת הסכומים הנ"ל על ידי המשכיר; הפרה של ההסכם – יש לוודא כי הפרת ההסכם על ידי השוכר תהא כפופה לקבלת הודעה מאת המשכיר בכתב וארכה בת מספר ימים לתיקון ההפרה כאמור, במצב דברים אחר, המשכיר יהא רשאי להביא את הסכם השכירות לכלל סיום לאלתר. טיפ – בטרם התקשרותכם בהסכם שכירות ארוך טווח הכולל, בין היתר, התחייבות כספית מהותית, חשוב להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום שיסייע לכם בעריכת ההסכם, ניהול המו"מ וכן ידאג לכך שהאינטרסים שלכם יישמרו.
עו"ד ליאת קיסרי
יותר ויותר זוגות בוחרים בשנים האחרונות, משלל סיבות, לקיים זוגיות ללא חופה וקידושין. למדינת ישראל חוקים ברורים לחלוקת הרכוש, במצב של פרידה אם בני הזוג התחתנו כדת וכדין. אך במידה והם בחרו שלא לעגן את הזוגיות בדרך פורמלית אלא הם נחשבים "ידועים בציבור", הנושא מורכב יותר.   זכויות הנוגעות לרכוש של זוגות "ידועים בציבור" במקרה של פרידה, או חס וחלילה פטירה של אחד מבני הזוג מעוגנות בעיקר בפסיקה של בתי המשפט ולא בחוק. בניגוד למדינות רבות בעולם, בישראל המונח ידועים בציבור איננו מוגדר ומוסדר בצורה אחידה בחקיקה.   ההגדרה של ידועים בציבור בישראל התפתחה עם השנים דרך פסיקת בית המשפט אשר קבע שני מבחנים עיקריים להכרה בידועים בציבור: (א) חיי אישות כבעל ואישה- קיום מערכת יחסיים אינטימית באופן המראה כי בני הזוג אכן רואים עצמם כבני זוג לכל דבר ועניין. (ב) ניהול משק בית משותף- אין הכוונה לניהול משק בית הנובע מצורך כלשהו (כספי, אישי, נוחות וכו') אלא כפועל יוצא וטבעי של שני אנשים הבוחרים לקשור את גורלם זה בזה. כמו כן, אין משמעות למשך הזמן בו מנהלים בני הזוג משק בית משותף, העיקר היא כוונת הצדדים.   חשוב לדעת – בית המשפט ייבחן כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבותיו, במטרה להבין כיצד ראו בני הזוג את מערכת היחסים שביניהם ובראיה כוללת של כל העובדות. בתי המשפט נוקטים בגמישות בכל הנוגע לקביעת היותם של בני הזוג ידועים בציבור מתוך הבנה כי כל מערכת יחסים שונה מהשנייה וכי חיי הזוגיות אינם דבר אחיד.     נפרדתם?   חשוב לדעת שבכל הנוגע להעברת זכויות בדירת המגורים משותפת בין בן זוג אחד למשנהו לאחר הפרידה, נהנים בני זוג הידועים בציבור מאותן ההקלות החלות על בני זוג שנישאו כדת וכדין. משמע העברת הזכויות הללו איננה נחשבת כעסקה במקרקעין ועל כן לא חייבת במס.   חוק הירושה, בסעיף 55 מתייחס מפורשות לבני זוג ידועים בציבור ולפיו, רואים את הנשאר בחיים כאילו המוריש ציווה לו מה שהנשאר בחיים היה מקבל בירושה על-פי דין אילו היו נשואים זה לזה כדת וכדין. לחלופין, רשאי בן הזוג שנותר בחיים לתבוע תשלומי מזונות מעיזבון בן הזוג המנוח.   שיתוף בנכסים - מעבר לזכויות על פי דיני הירושה, בני זוג ידועים בציבור חשופים לניסיון של מי מבני הזוג להחיל על יחסיהם בעת פרידה את הלכת חזקת השיתוף, לפיה הרכוש שנצבר במהלך חיי הזוגיות ייחשב כרכוש משותף של בני הזוג לכל דבר ועניין. מבחינת הרכוש שנצבר במהלך תקופת היחסים הכוונה הינה לנכסי נדל"ן, מניות בחברה, אופציות וכל רכוש אחר.      לפני כשנתיים ניתן פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה בחיפה בו הוכרה בת הזוג כידועה בציבור של המנוח לעניין סעיף 55 לחוק הירושה, על אף העובדה כי לא התגוררו יחד דרך קבע ולכאורה לא עמדו בתנאי המבחן השני, ניהול משק בית משותף. בת הזוג הצליחה להוכיח כי בני הזוג ניהלו חיי משפחה בקביעות וכי כוונתם הייתה למסד את הקשר. בית המשפט קבע כי יש לבחון את המקרה הקונקרטי המובא לפתחו תוך בחינת כוונתם הסובייקטיבית של בני הזוג לעניין מיסוד וקביעות הקשר ועל כן הכיר בבת הזוג כידועה בציבור לעניין זכויות הירושה. יובהר, כי המדובר בערכאה ראשונה ונכון למועד זה טרם הוגש ערעור.   אם אתם ידועים בציבור ומעוניינים למנוע סכסוכים ומחלוקות שיובילו אתכם להכרעת בית ממשפט, אני ממליצה  ליצור הפרדה רכושית ולחתום על הסכם ממון שיסדיר ויעגן את זכויות וחובות בני הזוג הידועים בציבור בתקופת יחסיהם ובעת פרידתם. מומלץ לאשר את הסכם הממון בבית המשפט לענייני משפחה.   בנוסף, מומלץ להכין צוואה אשר תסדיר את חלוקת עיזבון של כל אחד מבני הזוג הידועים בציבור במקרה של סיום הקשר ביניהם עקב פטירת מי מהם.
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: