פינוי בינוי – המדריך המשפטי המלא

עסקת פינוי בינוי היא שם נפוץ לעסקאות קומבינציה, בהן מפונות שכונות מגורים קיימות וישנות לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם. במסגרת עסקת הפינוי בינוי הדיירים מקבלים דירה חדשה במקום דירתם הישנה, בשכונה מודרנית עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה. גודל הדירה במסגרת העסקה יקבע במשא ומתן עם הקבלן.

במסגרת החוק קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים אשר קובעת, כי במידה ולבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט של פינוי בינוי, רק דירה אחת בלבד תהיה זכאית להטבת המס הקבועה בחוק.

מכאן, לכל הצדדים (המדינה, העירייה, התושבים והיזם) יש אינטרס משותף לבצע פרויקטים של פינוי בינוי. העירייה משפרת את חזות העיר והדיירים מקבלים דירה ברמה גבוהה יותר, בשטח גדול יותר ובשווי כלכלי גבוה יותר.

סירוב בלתי סביר

לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק, כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה. בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין, בשל הנזק שנגרם להם עקב טרפודו את העסקה. משמע כי במידה ומרבית הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים דייר סרבן, קיימת להם עילת תביעה נזיקית כספית כנגדו.

החוק מספק מספר דוגמאות למה נחשב כסביר בהתנגדות לעסקת פינוי בינוי ומה לא. לדוגמא: אם עסקת פינוי בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או במידה ובמסגרת עסקת פינוי בינוי לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חילופיים לתקופת הקמת הבניין החדש או בטוחות הולמות, או לחילופין כאשר יש נסיבות אישיות מיוחדות, אזיי האמור לא ייחשב כסירוב בלתי סביר.

רוב מיוחס על פי הגדרת החוק

החוק קובע כי בבית משותף בו ישנן יותר מחמש דירות – רוב יוגדר כאשר בבעלות בעלי הדירות לפחות ארבע חמישיות מהדירות ולפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף. כאשר יש בבניין שש דירות ומעלה יחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות כדירה אחת. (המטרה היא למנוע השתלטות על דירות לשם השגת רוב וכדי למנוע מצבים בהם הרוב הנדרש מושג ע"י מיעוט של בעלים).

בבית משותף שבו ישנן ארבע או חמש דירות – רוב יוגדר כאשר בבעלות בעלי הדירות, למעט אחד, שלושה רבעים מהרכוש המשותף ובהינתן שני התנאים הבאים: בבית המשותף ישנן יותר משני בעלי דירותובבעלותו של בעל הדירה המסרב דירה אחת בלבד.

לסיכום

במידה ובכוונתך לרכוש דירה בפרויקט של פינוי בינוי, מומלץ לבדוק את מערכת היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. אנו גם ממליצים לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות. בנוסף יש לברר את זהות הבנק המלווה של הפרויקט. יש לוודא שהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי של פינוי בינוי.

***

משרדנו הינו בין המשרדים המובילים לליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד מלווה חברות ציבוריות ופרטיות, יזמים, קבלנים ודיירים בפרויקטי פינוי בינוי ותמ”א 38, בהיקף של למעלה מ- 11,000 יחידות דיור. אנו מייצגים פרוייקטים בתל אביב, רמת-גן, גבעתיים, בת-ים, ראשון לציון ויהוד. כמו כן פרוייקטים בחדרה, גבעת אולגה, נס ציונה, אשקלון, אשדוד, חיפה, נהריה, ירושלים ועוד.