רכישת דירה הינה לרוב העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו. כאשר זוהי רכישת דירה יד שניה יש מספר פרמטרים שחשוב לבדוק כדי להבטיח את הצלחת העסקה.
הסביבה
מומלץ לסייר באזור (הן בשעות היום והן בשעות הלילה) ולדבר עם השכנים וועד הבית ולברר האם יש שכנים בעייתיים? האם יש תכניות לשיפוץ הבניין? מהן התכניות העירוניות ביחס לסביבה שבקרבת הבניין? האם יש מתקני תקשורת סלולריים או עמודי חשמל בקרבת הדירה או הבניין? מהם המוסדות הציבוריים שבקרבת הבניין (כגון: מוסדות חינוך, גינות שעשועים, בתי כנסת וכד'), תחבורה ציבורית, מרכזי קניות ועוד.
חשוב לבדוק האם מתוכננת בנייה באזור ולשם כך, יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה המצויה בכל רשות מקומית.
הדירה
בדיקת המצב הפיזי של הדירה – מומלץ לעשות זאת עם מהנדס. זאת על מנת לוודא שאין בה ליקויי בניה מהותיים.
בדיקת המצב התכנוני – חשוב לוודא כי ניתן היתר בניה לבניין ולדירה וכי אין בה חריגות בניה. ניתן לבדוק זאת בתיק הבניין שבוועדה המקומית לתכנון ובניה. נמליץ לבצע את הבדיקה באמצעות שמאי או מהנדס. במידה ויש בדירה חריגות בניה – יש להגיע להבנות בכתב עם המוכר בנוגע להסדרתן.
סטטוס משפטי – יש לוודא כי הדירה רשומה על שם המוכר במרשם הרלוונטי בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ברישומי רשות מקרקעי ישראל, ברישומי החברה המשכנת ובכל מרשם רלוונטי אחר. יש לבדוק גם האם זכויות המוכר בדירה משועבדות או ממושכנות והאם קיימות התחייבויות אחרות ביחס לזכויות המוכר בדירה (כגון: עיקול, הערה, זכויות שוכר וכד'). לרוב בדיקה זו מתבצעת ע"י עורך הדין המייצג אתכם בעסקה. יש לוודא כי במסגרת הסכם הרכישה יתחייב המוכר להסיר את כל ההתחייבויות והשעבודים ביחס לזכויותיו בדירה. על הדירה להימסר כשהזכויות בה נקיות וחופשיות מכל זכות או התחייבות לצד שלישי.
מס רכישה – רוכש דירה מחויב לשלם מס רכישה בגין רכישתה. ההבדל בין מס הרכישה החל במקרה שלרוכש זוהי דירה יחידה לבין מס הרכישה החל במקרה שלרוכש יש דירה נוספת הינו הבדל משמעותי ביותר. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המייצג אתכם בעסקה לשם בדיקת פוטנציאל מס הרכישה הצפוי לחול בגין רכישת הדירה.
משכנתא – במידה שבכוונתכם לקחת משכנתא, מומלץ לעבור תהליך קבלת אישור עקרוני מול הבנק למשכנתאות ממנו בכוונתכם ליטול את המשכנתא לפני חתימת הסכם הרכישה. כמובן, שמומלץ לבדוק את התנאים שמציעים הבנקים השונים ולבחור בבנק שהצעתו אטרקטיבית ביותר עבורכם. (ניתן לנהל מו"מ עם הבנק ביחס לתנאים המוצעים לכם ועל ידי כך לחסוך סכומים משמעותיים).
רכישת דירה יד שניה: נקודות חשובות בהסכם
הצהרות המוכר – חשוב לשלב הצהרות של המוכר בדבר תקינות הדירה ומערכותיה, העדר חריגות בניה והעדר זכויות ו/או רישומים סותרים ביחס לדירה.
מסירת חזקה – יש לציין כי הדירה תימסר כשהיא ריקה מכל אדם וחפץ וכשכל מערכותיה תקינות ופועלות במצבה כפי שראה אותה הקונה.
תשלומים – חשוב שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם ורק אז יועבר לידי המוכר.
חשוב שהתשלום האחרון יבוצע כנגד מסירת החזקה בדירה וקבלת מפתחות הדירה וכשהזכויות של המוכר בדירה נקיות מכל זכות והתחייבות לצד שלישי.
כמו כן, יש להותיר סכום מסוים בנאמנות. זאת בכדי להבטיח את קבלת כל האישורים שעל המוכר להמציא לצורך רישום הזכויות בדירה על שמכם. עורך הדין המייצג אתכם בעסקה יוכל לייעץ לכם ביחס לגובה הסכום.
רישום הזכויות בדירה על שמכם – חשוב שתהיה התחייבות קצובה בזמן של המוכר להמצאת כל המסמכים הדרושים להשלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם.
משכנתא – חשוב שתהייה התחייבות של המוכר לחתום על כל המסמכים שיידרשו ע"י הבנק למשכנתאות על מנת שתוכלו לקבל משכנתא.
לאור חשיבותה של עסקה לרכישת דירה ומורכבותה, מומלץ להיות מיוצגים בעסקה ע"י עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן אשר ייצג אתכם בלבד (ולא את המוכר), על מנת שיוודא שמירה על האינטרסים והזכויות שלכם במסגרת העסקה.