במרבית הפרויקטים נוהגים המשווקים/הקבלנים/היזמים, להחתים את הרוכשים השוקלים רכישת דירה מקבלן בפרויקט, על טופס בקשת רכישה או הצעת הצטרפות.
מסמך זה מהווה שלב ראשון בהתקשרות בין הצדדים. למעשה המסמך מעגן את ההסכמות המסחריות שיוטמעו מאוחר יותר בהסכם המכר.
חשוב שאופן הניסוח של המסמך יהיה, בין היתר, בצורת פניה/בקשה שלכם לקבלן, על מנת שלא ניתן יהיה להכיר בו כהסכם מכר מחייב בין הצדדים.
רכישת דירה מקבלן: חשוב לשים לב
תיאור הדירה
על טופס הבקשה לכלול את פרטי הדירה, שטחה, מיקומה והאם היא כוללת הצמדות כגון חניה, מחסן וכו'. זהו השלב לנהל מו"מ בעניינים אלה. תוספות מאוחרות יהיו כרוכה, ככל הנראה, בעלות נוספת.
תמורה
חשוב לבדוק מה כולל מחיר הדירה. האם ישנן הוצאות נוספות כגון שכר טרחת עו"ד או הוצאות רישום ולוודא כי הסכום כולל מע"מ.
יש לבדוק האם הקבלן מבקש מכם לשאת בעלות שכר טרחת עורך דינו (למרות שעו"ד זה אינו מייצג אתכם בהליך הרכישה). במידה וכך הדבר, חשוב לדעת כי כיום תקנות המכר מגבילות את שכר הטרחה שרשאי לגבות ב"כ הקבלן. בדירות שמחירן עד 4,642,750 ש"ח הסכום הוא של עד 4,960 ש"ח בתוספת מע"מ (סכומים אלו מתעדכנים בהתאם לשינויי המדד).
תנאי תשלום
בטופס הבקשה עליו תחתמו, בדרך כלל יפורטו גם תנאי התשלום של הדירה. חשוב לדעת האם קיים בנק שמלווה את הפרויקט. כמו כן לוודא באיזה שלב נמצאת הבניה. ככל והפרויקט נמצא בשלב מקדמי, מומלץ להתנות תשלומים, בסיום שלבי בניה.
חובת ביצוע התשלומים במועדם, הינה החובה העיקרית ביותר שתחול עליכם בהסכם המכר שיחתם. לכן אין להקל ראש בתכנון לוח התשלומים הפוטנציאלי.
יש לזכור כי יתכן ויחול עליכם מס רכישה, אשר יהיה עליכם לשלמו בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר. נזכיר, כי לא ניתן לממנו מכספי הלוואה המובטחת במשכנתא.
הצמדה למדד
ברכישת דירה מקבלן מחיר התמורה בגין הדירה צמוד, בדרך כלל למדד תשומות הבניה. במרבית המקרים, בקשת הרכישה מעגנת את מדד הבסיס אליו תוצמד התמורה וזאת למרות שעד שיחתם הסכם המכר ייתכן והמדד יעלה באופן שעלול להעלות את התמורה באלפי שקלים. לכן, מומלץ כבר בשלב זה לנהל מו"מ בקשר לתנאי ההצמדה.
"דמי רצינות"/"דמי הרשמה"
קבלנים רבים דורשים, בעת מעמד החתימה על בקשת הרכישה, לשלם תשלום המהווה מעין דמי רצינות לחתימה ואשר הינו בסך של עשרות אלפי שקלים. בעניין זה חשוב מאוד לציין במפורש בטופס הבקשה כי במידה ולא יחתם הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, יוחזרו לכם דמי הרצינות. יש לציין גם כי במידה ויחתם הסכם מכר, התשלום הנ"ל יהווה כחלק מהתמורה בגין הדירה. עוד מומלץ כי הסכום הנ"ל יוחזק בידי עוה"ד של הקבלן עד לחתימה על הסכם המכר.
לסיכום
כפי שניתן לראות, גם במסמך פשוט וקצר לכאורה כמו בקשת רכישת דירה מקבלן, יש לא מעט נושאים מהותיים שחשוב לשים לב לניסוחם. לכן אין להקל ראש בחתימה על מסמך מסוג זה וכמובן מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום, בטרם חתימה עליו.
Source: barlaw.co.il