אחת ההחלטות החשובות והיקרות ביותר שתעשו במהלך חייכם תהיה בנוגע לרכישת נכס למגורים. כאשר מדובר ברכישת נכס למגורים בישראל על ידי תושב חוץ תהליך רכישת הנכס לרוב ארוך יותר, מורכב ולעתים אף יותר מסובך.
להלן מדריך מקוצר שיסייע לכם לפעול בדרך הנכונה:
1. איתור הנכס – ישנם מספר ערוצים לחיפוש נכסים בישראל. ערוץ ראשון הינו איתור הנכס באמצעות אתרי האינטרנט השונים, דרכם ניתן להיחשף למספר עצום של נכסים; יתרון מובהק בשימוש באתרי האינטרנט הינו חסכון בדמי התיווך. ערוץ נפוץ יותר, בפרט לתושבי חוץ, הוא באמצעות סוכן נדל"ן מקומי. חשוב לוודא שהסוכן יהיה בעל רישיון תיווך בתוקף ובקיא בשפה האנגלית.
ברכישת נכס באמצעות מתווך חשוב לקחת בחשבון את העלויות הנלוות. ככלל, עמלת תיווך נעה בין 1%-2% ממחיר הרכישה (לא כולל מע"מ). אולם, תוספת זאת משתלמת במיוחד אם מתקשרים עם מתווך מנוסה ומקצועי בעל ידע מעמיק בשוק הנדל"ן המקומי וככזה יצליח למצוא עבורכם את הנכסים הפוטנציאליים.
2. מה לרכוש – בית פרטי או דירה. באם החלטתם לרכוש דירה – האם מדובר בדירה מקבלן על פי תכנית ("על הנייר"), דירה המצויה בהליכי בניה או דירה בנויה. חשוב לדעת שכאשר רוכשים דירה מקבלן (על פי תוכנית או כבר בבנייה), אתם עלולים להיתקל בבעיות רבות ולא צפויות (כגון: מועד מסירה לא ידוע מראש, עיכובים בבנייה, פגמים וליקויים במבנה וכיו"ב). מצד שני, היתרון ברכישת דירה מקבלן בא לידי ביטוי במחיר הרכישה שהוא לרוב נמוך יותר ממחיר השוק עבור דירות בנויות. יתרון נוסף הינו עיצוב הדירה ובניית פנים הדירה בהתאם לסגנון האישי שלכם.
3. בדיקת הנכס – בטרם רכישת הנכס, מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס או מומחה לבדק בית אשר יבדוק עבורכם את איכות הבנייה, קיומם של ליקויים וכן התאמת הדירה בפועל להיתר הבניה (לשם שלילת קיומן של חריגות בנייה). ברכישת בית מגורים פרטי, מומלץ, בנוסף לאמור לעיל, לשכור את שירותיו של מודד מוסמך אשר יבצע מדידה של השטח ויוודא כי השטח "נקי" מפלישות של שכנים וכי מצב הנכס בפועל משקף נכונה את מצבו הרישומי.
4. התקשרות עם עורך דין – חיוני והכרחי להתקשר עם עורך דין המומחה בתחום, על מנת שזה יעניק לכם יעוץ מקיף וילווה אתכם לאורך כל תהליך הרכישה, החל משלב המשא המתן ועד לרישום זכויותיכם בנכס במרשם הרלבנטי. הליך בחירת עורך דין הינו אקוטי כשמדובר בתושבים זרים, עבורם מתנהל הליך רכישת הנכס בשלט רחוק. שכר טרחת עורך דין נע, בדרך כלל, בין 0.5%-1.5% ממחיר רכישת הנכס (לא כולל מע"מ).
5. מימון – ניתן לרכוש את הנכס באמצעות מימון בנקאי בפורמט של משכנתא. בדרך כלל, משכנתא לתושבים זרים אינה עולה על 50% משווי רכישת הנכס. יש לקחת בחשבון כי קבלת אישור הבנק להענקת משכנתא לתושבים אינו דבר מובן מאליו ובחלק ניכר מהמקרים הבנקים המקומיים מעדיפים שלא להתקשר עם תושבים זרים. על כן, בטרם חתימה על חוזה הרכישה מומלץ לקבל את אישורו העקרוני של הבנק עימו אתם בוחרים להתקשר המציין את גובה ותנאי המימון.
6. חתימה על החוזה – ככלל, הוראות ההסכם ניתנות למשא ומתן ואינן חקוקות בסלע. על עורך הדין מוטלת אחריות כבדה, בין היתר, לערוך בדיקות משפטיות לנכס כגון: שעבודים ו/או משכנתאות, עיקולים, הערות וכל מידע אחר אשר עלול להשפיע על העסקה. חשוב לוודא שכל הנושאים הקשורים לתשלומים, לרבות סילוק המשכנתא, ככל שישנה, הינם סבירים וברי קיום.
7. קבלת חזקה בנכס – במועד קבלת החזקה בנכס, מומלץ כי הצדדים יערכו פרוטוקול המציין את הפגמים והליקויים אשר על המוכר לתקן על פי הוראות ההסכם וכן את רישומי המונים (חשמל, מים וגז).
8. מס רכישה – נכון למועד זה תושבים זרים נדרשים לשלם מס רכישה בשיעור המהווה 8% משווי הרכישה עד לסכום של כ- 4,896,165 ש"ח ושיעור המהווה 10% ממחיר הרכישה בסכום העולה על כך.
9. פתיחת חשבון בנק – בשנים האחרונות, הוחמרו הדרישות המוטלות על תושבים זרים המעוניינים לפתוח חשבון בנק מקומי. הבנקים מציבים דרישות מחמירות כגון, חתימת הלקוח על טופס וויתור סודיות המאפשר לבנק להעביר מידע לצדדים שלישיים, הצהרת הלקוח על מקום תושבותו ופירוט הדרכונים שהונפקו עבור אותו לקוח. בחלק מהבנקים, נדרשים הלקוחות הזרים להפקיד סכום כסף לא מבוטל כתנאי לפתיחת החשבון.
10. היום שאחרי הרכישה:
א. קבלות/אסמכתאות – מומלץ לשמור את מלוא הקבלות ו/או אסמכתאות בקשר עם רכישת הנכס. למשל חשבוניות בגין תשלום דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד וכיו"ב, אישור על תשלום מס רכישה, היטלי פיתוח. זאת על מנת שתוכלו לנכות הוצאות אלה ממס השבח שיוטל בגין מכירת הנכס (ככל ויוטל) ובכך להפחית משמעותית את תשלום המס שיחול. בהתאם, חשוב לוודא כי בחשבוניות הנ"ל יצוינו באופן מדויק פרטי הנכס ופרטי בעלי הנכס.
ב. ביטוח – מומלץ לרכוש פוליסת ביטוח מבנה, צד ג', תכולה וחבות מעבידים (ככל ויועסקו עובדי משק בית). תושבי חוץ שבכוונתם לעשות שימוש ארעי בנכס חייבים לעדכן את חברת הביטוח ואף לדאוג כי נציג מטעמם יערוך ביקור בנכס לפחות פעם בשבועיים. אחרת, חברת הביטוח תגבה דמי ביטוח בשיעור גבוה יותר ובמקרים מסוימים אף עשויה לסרב להעניק כיסוי ביטוחי.
ג. מסים – אם בכוונתכם להשכיר את הנכס לצד שלישי, עליכם לדווח לרשות המסים בישראל על הכנסותיכם. זאת במידה ושכר הדירה שיתקבל יעלה על סך של כ- 5,070 ש"ח לחודש.
Source: barlaw.co.il