פרסמת סטטוס בפייסבוק על דירה, הפכתם כל מודעה ביד 2, ביקשתם מחברים ומסבתות ובסוף כנראה הגעתם עם עוד 50 אנשים לדירה. רגע לפני החתימה על חוזה השכירות – מספר טיפים שחשוב שתדעו:
התקשרות עם מתווך:
בטרם חתימת מכתב התקשרות עם מתווך חשוב לוודא את הפרטים הבאים:
- המתווך מחזיק ברשיון תיווך;
- כתב ההתקשרות בינכם לבין המתווך יכלול התייחסות לגבי גובה דמי השכירות שהוסכמו בין השוכר למתווך וכן תקופת השכירות המבוקשת;
- מועד תשלום דמי התיווך על ידי השוכר ייעשה אך ורק לאחר חתימה על הסכם שכירות מחייב בינכם לבין המשכיר;
- ככל שהסכם השכירות מותנה בהתקיימות תנאים מסויימים, חשוב לדרוש כי כתב ההתקשרות עם המתווך יהא כפוף להתקיימות התנאים הנ"ל וכי דמי התיווך ישולמו למתווך אך ורק במועד התקיימות התנאים וכניסתו לתוקף של הסכם השכירות.
בדיקה של הדירה וסביבתה:
- בטרם חתימת הסכם השכירות, מומלץ לערוך ביקור בדירה במהלכו תבצעו בדיקה יסודית של הדירה על כל מערכותיה (הפעלת מערכת המיזוג, הדוד, החשמל, תריסים חשמליים וכיוצא בזה). כמו כן, חשוב שתוודאו כי אין כתמי רטיבות או נזילות. מומלץ לבקר בדירה יחד עם מישהו נוסף לשם קבלת חוות דעת נוספת בנוגע לטיב הדירה.
- חשוב לבדוק מטרדי רעש, שיפוצים מתוכננים ברחוב בו מצויה הדירה וכיווני האוויר של הדירה. מומלץ לבדוק האם דיירי הבניין מתכוונים או מצויים בהליכי שיפוץ של הבניין לרבות הליכי פרויקט תמ"א, שיפוצים מסיביים ועוד.
חוזה שכירות:
מומלץ כי הסכם השכירות יכלול התייחסות לנושאים הבאים:
- פרטי המשכיר וזכויותיו בדירה (חשוב לוודא כי המשכיר הינו הבעלים של הדירה ורשאי להשכירה לשוכר);
- תקופת השכירות והענקת אופציה לשוכר להאריך את תקופת השכירות; חשוב לדעת כי האופציה צריכה להיות של השוכר ולא של הצדדים או של המשכיר, אחרת היא חסרת כל תוקף;
- דמי השכירות בתקופת השכירות ובתקופת האופציה, ככל והוענקה לשוכר;
- אפשרות לסיום מוקדם של תקופת השכירות, אפשרות לשכירות משנה ואפשרות למציאת שוכר חלופי שייכנס בנעלי השוכר לכל דבר ועניין – חשוב לכלול בהסכם הסכמה של המשכיר כי ככל וייערך שיפוץ ו/או הליכי תמ"א בבניין, הדבר יאפשר לשוכר להביא את הסכם השכירות לכלל סיום;
- חתימה על פרוטוקול מסירה במועד תחילת תקופת השכירות בו יפרט השוכר פגמים ו/או נזקים בדירה אשר על המשכיר לתקן;
- בטוחות – יש לסכם מראש את הבטוחות שיינתנו על ידי השוכר. לרוב, מקובל לתת פיקדון או ערבות בנקאית בגובה של כ- 3 חודשים שכירות או לחלופין שטר חוב בגובה של כ – 6 חודשי שכירות. יש להבהיר כי המשכיר יהא רשאי לעשות שימוש בבטוחות הנ"ל אך ורק לאחר שהשוכר הפר את הסכם השכירות וכי ניתנה לו הודעה בכתב וארכה בת מספר ימים לתיקון ההפרה. חשוב לשים לב שדרישת הבטוחות נתונה למשא ומתן בין הצדדים ולכן חשוב לסכם זאת מבעוד מועד;
- ביטוח – יש לוודא כי המשכיר רכש פוליסת ביטוח מבנה. מקובל כי השוכר ירכוש פוליסת ביטוח צד ג ותכולה; מומלץ לוודא עלויות לרכישת פוליסת ביטוח כאמור;
- תכולה – יש לוודא מראש באם הדירה מושכרת יחד עם תכולה ואם כן מהי ומה מצבה; חשוב להבהיר זאת במהלך המו"מ. זאת על מנת שהשוכר יוכל לכלכל צעדיו בהתאם (לדרוש לפנותה מהדירה בטרם תחילת תקופת השכירות או לחלופין לוודא תקינותה);
- בלאי סביר – חשוב לכלול התחייבות של המשכיר לביצוע תיקונים בדירה שמקורם בבלאי סביר ועל אף שימוש סביר של השוכר וכן המועדים לביצוע התיקונים. יש לוודא בהסכם כי אי קיום התחייבות זו תזכה את השוכר בזכות לביצוע התיקונים על ידי איש מקצוע מטעמו והשבת הסכומים הנ"ל על ידי המשכיר.
- יש לוודא כי הפרת ההסכם על ידי השוכר תהא כפופה לקבלת הודעה מאת המשכיר בכתב וארכה בת מספר ימים לתיקון ההפרה. במצב דברים אחר, המשכיר יהא רשאי להביא את הסכם השכירות לכלל סיום לאלתר.
בטרם התקשרותכם בהסכם שכירות ארוך טווח חשוב להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום שיסייע לכם בעריכת ההסכם וניהול המו"מ.
עו"ד ליאת קיסרי, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרדנו תשמח לסייע בכל שאלה בנושא.