© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה משרד עורכי דין

האם עלוני פרסום של דירות קבלן הם הסכם מחייב?

האם עלוני פרסום של דירות קבלן הם הסכם מחייב?

לא אחת אנו עדים למצבים בהם קבלנים או יזמים, משווקים דירות למכירה באמצעות פרוספקטים מרהיבים והדמיות משוכללות, המתיימרות להציג לקונה את הדירה אותה הוא עתיד לרכוש. לפעמים גם מתגלה בדיעבד כי אין קשר בין הנתונים המופיעים בפרסומים לבין הדירה שנרכשה. מאחר ורכישת דירה היא אחת מההוצאות הגדולות ביותר שנבצע במהלך חיינו, נשאלת השאלה האם פרסומים אלו מהווים מסמך מחייב.

 

שאלה זו נדונה לא אחת בפני בתי המשפט, שמפסיקותיהם ניתן ללמוד כי הדבר תלוי בחוזים שבין הצדדים, וברמת הפירוט והדקדוק שהוקדשה להם. ככל שרמת הפירוט בחוזה הרכישה גבוהה יותר (לדוגמא במפרט המצורף), כך ייטו בתי המשפט לדחות תביעות המוגשות בהסתמך על מצגים כגון פרוספקט או הדמיה.

 

פסק הדין המוביל בעניין זה, הנו פסק הדין של בית המשפט העליון משנת 1996 אשר עסק בחברת מליבו ישראל שפעלה לבניית שלושה מגדלי מגורים בחיפה, ובחרה לשווק את הדירות לציבור באמצעות פרוספקט שחילקה למתעניינים.

 

בפרוספקט נכללו תרשימים ותיאור של הדירות, וכן טבלה אשר פרטה את מספרי הדירות בפרויקט, הקומה בה כל דירה נמצאת ושטח הברוטו של כל אחת מהדירות. בסמוך לטבלה נרשמה הערה, לפיה ייתכן ויחולו סטיות מהנתונים, וכי הפרוספקט נועד לצורך המחשה בלבד.

 

יחד עם זאת, בחוזי הרכישה לא הופיע כל מידע על שטח הדירות, כך שהמסמך היחיד בו ניתן היה לראות התייחסות לכך היה הפרוספקט שניתן לקונים.

 

בעניין זה, קבע בית המשפט העליון, כי הנתונים אשר פורטו במסגרת הפרוספקט מהווים למעשה הצעה למשא ומתן עם הקונים. במידה ולא נעשו שינויים בהמשך הדרך בין החברה לקונים במסגרת המערכת החוזית ביניהם, הרי שהנתונים בפרוספקט נותרים על כנם ומהווים למעשה חוזה מחייב בין הצדדים.

 

בהמשך לפסק דין זה, צומצמה ההלכה האמורה, ובמספר מקרים נפסק כי זכותם של רוכשים לא נפגעה גם אם הנתונים אשר הוצגו בפרסומים לא תאמו את המצב בשטח או את פרטי מפרט החוזה בעניין זה. זאת, כאשר שטח הדירה פורט במפורש במסמכי ההתקשרות האחרים כמו תכניות, תשריטים או תרשימים.

 

בית המשפט קבעו במקרים מעין אלו, כי הרוכשים לא יכולים להסתמך על לשון הפרוספקט בלבד והם נדרשו היו לבדוק את הסכמי המכר והנספחים בטרם חתמו עליהם.

 

ניתן לראות כי פסיקת בתי המשפט בנושא, מבחינה בין נסיבות בהן הרוכשים התקשרו בהסכמים מפורטים, הכוללים גם מפרטים ותוכניות הכוללים את הפרטים השונים על הדירה המוצעת, לבין מצב בו ניתן ללמוד על נתון מסויים ביחס לדירה (לדוגמא גודלה) רק מהמפורט בעלון הפרסומי או בהדמיה שהוצגו טרום המכירה. 

 

כלומר, בנסיבות מסוימות בתי המשפט יכירו במעמדו המשפטי של מצג או “פרוספקט” שהוצג בשלבים טרום חוזיים, וזאת כאשר לא ניתן ללמוד מיתר מסמכי העסקה אודות הפרטים השנויים במחלוקת.

הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: