© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

עו

מגדל אלקטרה סיטי
רחוב הרכבת 58
תל אביב
6777016

תחומי עיסוק:

סמדר שטנר סייג

סמדר, עורכת דין במחלקת הנדל”ן של המשרד, מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין.

סמדר מטפלת במגוון רחב של עסקאות נדל”ן פשוטות ומורכבות, ובכלל זה, הסכמי מכירה ורכישה בפרויקטים שונים ומגוונים הן למגורים והן למסחר, הסכמי שיתוף, קבוצות רכישה, הסכמים עם נותני שירותים למיניהם, הסכמי שכירות, הליכי כינוס נכסים וכיוצ”ב.

 

במסגרת זו, סמדר מלווה את עסקאות הנדל”ן ומספקת ייעוץ משפטי שוטף בכל שלבי העסקה, החל מהבדיקות המקדימות, ניהול המשא ומתן, התקשרות במכלול ההסכמים הנדרשים לצורך ביצוע העסקה, השלמת רישום הזכויות ברשות הרלוונטית ולרבות ייצוג מול הרשויות השונות הרלוונטיות לעסקה, ביניהם רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, מיסוי מקרקעין ולשכת רישום מקרקעין.  

 

השכלה:


המרכז הבינתחומי, B.A, LL.B התמחות במימון, 2006

חבר בלשכת עורכי דין:


חברת לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2007



חדשות ועדכונים - סמדר שטנר סייג:


September 6, 2018

מה חשוב לדעת לפני שחותמים על בקשת רכישת דירה מקבלן

במרבית הפרויקטים נוהגים המשווקים/הקבלנים/היזמים, להחתים את הרוכשים המתעניינים ברכישת דירה בפרויקט, על טופס בקשת רכישה/הצעת הצטרפות.

 

מסמך זה מהווה שלב ראשון בהתקשרות בין הצדדים והוא מעגן את ההסכמות המסחריות שיוטמעו מאוחר יותר בהסכם המכר.

 

חשוב שאופן הניסוח של המסמך יהיה, בין היתר, בצורת פניה/בקשה שלכם לקבלן, על מנת שלא ניתן יהיה להכיר בו כהסכם מכר מחייב בין הצדדים.

 

לכן, חשוב כבר בשלב זה, להתייעץ עם עו"ד שמתמחה בתחום ואשר יידע לייעץ לכם לאילו נושאים חשוב לשים לב בבקשה.

 

תיאור הדירה - יש לפרט בטופס הבקשה את הדירה, שטחה, מיקומה והאם היא כוללת הצמדות כלשהן כגון חניה, מחסן וכו'. מומלץ כבר בשלב זה, לנהל מו"מ בעניינים אלה שכן כל תוספת מאוחרת בתנאים אלו תהיה כרוכה, ככל הנראה, בעלות נוספת.   

 

תמורה - חשוב לשאול ולבדוק מה כולל מחיר הדירה, האם תהיינה לכם הוצאות נוספות כגון שכר טרחת עו"ד או הוצאות רישום ולוודא כי הסכום כולל מע"מ.

 

בעניין זה יש לבדוק האם הקבלן מבקש מכם לשאת בעלות שכר טרחת עורך דינו (למרות שעו"ד זה אינו מייצג אתכם בהליך הרכישה). במידה ודורשים מכם לשלם שכר טרחה זה, חשוב לדעת כי כיום תקנות המכר מגבילות את שכר הטרחה שרשאי לגבות ב"כ הקבלן, בדירות שמחירן עד 4,642,750 ש"ח לסכום של עד 4,960 ש"ח בתוספת מע"מ (סכומים אלו מתעדכנים בהתאם לשינויי המדד).

 

תנאי תשלום – בטופס הבקשה עליו תחתמו, בדרך כלל יפורטו גם תנאי התשלום של הדירה. בעניין זה חשוב לדעת האם קיים בנק שמלווה את הפרויקט ובאיזה שלב נמצאת הבניה. ככל והפרויקט נמצא בשלב מקדמי, מומלץ להתנות תשלומים, בסיום שלבי בניה.   

 

חובת ביצוע התשלומים במועדם, הינה החובה העיקרית והמהותית ביותר שתחול עליכם בהסכם המכר שיחתם, ולכן אין להקל ראש בתכנון לוח התשלומים הפוטנציאלי.

 

בעניין זה חשוב גם לזכור כי יתכן ויחול עליכם מס רכישה, אשר יהיה עליכם לשלמו בתוך 60 יום ממועד החתימה על הסכם המכר וכי לא ניתן לממנו מכספי הלוואה המובטחת במשכנתא. 

 

הצמדה למדד - ברכישת דירה מקבלן מחיר התמורה בגין הדירה צמוד, בדרך כלל למדד תשומות הבניה. במרבית המקרים, בקשת הרכישה מעגנת את מדד הבסיס אליו תוצמד התמורה וזאת למרות שעד שיחתם הסכם המכר ייתכן והמדד יעלה באופן שעלול להעלות את התמורה באלפי שקלים. לכן, מומלץ כבר בשלב זה לנהל מו"מ בקשר לתנאי ההצמדה.  

 

"דמי רצינות"/"דמי הרשמה" - קבלנים רבים דורשים, בעת מעמד החתימה על בקשת הרכישה, לשלם תשלום המהווה מעין דמי רצינות לחתימה על הסכם מכר ואשר הינו בסך של עשרות אלפי שקלים. בעניין זה חשוב מאוד לציין במפורש בטופס הבקשה כי במידה ולא יחתם הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, יוחזרו לכם דמי הרצינות שהפקדתם בידי הקבלן וכי במידה ויחתם הסכם מכר, התשלום הנ"ל יהווה כחלק מהתמורה בגין הדירה. עוד מומלץ כי הסכום הנ"ל יוחזק בידי עוה"ד של הקבלן עד לחתימה על הסכם המכר.     

 

כפי שניתן לראות, גם במסמך פשוט וקצר לכאורה כמו בקשת רכישת דירה מקבלן, יש לא מעט נושאים מהותיים שחשוב לשים לב לניסוחם. לכן אין להקל ראש בחתימה על מסמך מסוג זה וכמובן מומלץ להיוועץ בעו"ד העוסק בתחום, בטרם חתימה עליו.   

 

Source: barlaw.co.il

July 2, 2017

ברנע ושות' ייצג את חברת אבגול במכירת זכויותיה במפעל בברקן

משרד ברנע ושות' ייצג את חברת אבגול במכירת זכויותיה במפעל בברקן בתמורה לסך של כ-52.5 מיליון שקל. חברת אבגול פועלת להעברת מרכז הייצור בישראל לדימונה.

January 19, 2017

דברים שחשוב לדעת על מס ריבוי דירות

החוק החדש קובע כי, החל מיום 1.1.2017, חייב במס ישלם, בכל שנת מס (ינואר עד דצמבר), מס בסכום שנקבע בהתאם להוראות החוק, בעד כל דירת מגורים שבבעלותו, למעט 2 דירות, לפי בחירתו. כלומר, בעלים של 3 דירות ומעלה יחויב בתשלום מס בגין הדירה השלישית ומעלה, בהתאם לאחוז בעלותו בדירות הנוספות כאמור.

 

 

לכל החדשות של סמדר שטנר סייג >

תחומי עיסוק:
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: