© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

עו

מגדל אלקטרה סיטי
רחוב הרכבת 58
תל אביב
6777016

חגית בן משה

חגית נמנית בין עורכי הדין המובילים בישראל בליווי קיבוצים, מושבים ואגודות שיתופיות, בכל תחומי הנדל”ן של המגזר ההתיישבותי, לרבות, תכנון ובנייה וליטיגציה של נדל”ן.

במסגרת עבודתה עם המגזר ההתיישבותי, מלווה חגית עסקאות נדל”ן ומיזמים עסקיים מורכבים, ביניהם – עסקות שינוי יעוד קרקעות חקלאיות למסחר ולתעסוקה, עסקות אנרגיה מתחדשת ותשתיות (תחנות כוח, אגירה שאובה, טורבינות רוח, סולארי, תרמו – סולארי, פוטו וולטאי, ביו גז), הקמת מתחמים מסחריים, עסקות נדל”ן מניב, מיזמי תיירות (כפרי נופש, בתי מלון, בתי הארחה, צימרים ואטרקציות תיירותיות), הקמת תחנות דלק, עסקות בתחום החשמל (מחלקי חשמל, “מונה נטו”, רכישות חשמל), קנאביס רפואי ועוד.

 

בכלל זה, מלווה חגית את לקוחותיה לאורך כל שלבי העסקה – החל מניהול המו”מ עם היזמים, יעוץ בדבר מבנה העסקה והמבנה התאגידי הרצוי, היבטי מימון, דיווח לרשויות המס ועד להשגת כל האישורים הנדרשים לצורך השלמת העסקה. בין היתר, קבלת אישורי הנושים בעלי השעבודים, ככל שישנם והשלמת הליך שינוי יעוד הקרקע, הן מול רשויות התכנון והבניה והן אל מול רשות מקרקעי ישראל.

 

בנוסף, חגית בעלת ניסיון רב בליווי קיבוצים, מושבים ואגודות שיתופיות בהליכים שונים מול רשות מקרקעי ישראל, כגון – הליכי הסדרת שימושי קרקע הטעונים הסדרה, ליווי בקשר עם קרקעות להשבה (בין היתר, בגין תכניות מתחמים מועדפים לדיור), השגות על שומות מקרקעין, קבלת היתרים לשימוש חורג מול הרשות המוסמכת במשרד החקלאות וכן ליווי משפטי שוטף וצמוד לאגודות בתחומים שונים ומגוונים, לרבות בתחום זכויותיהם של חבריהן בבתי המגורים (שיוך דירות, חלופת האגודה וכו’) .

 

לחגית גם ניסיון רב בייצוג אגודות שיתופיות בפני ועדות התכנון והבנייה, לרבות ועדות ערר וכן בפני בתי המשפט במסגרת עתירות מנהליות לבתי המשפט לעניינים מנהליים ועתירות לבג”צ.

 

לצד פעילותה המשפטית, משמשת חגית כמרצה בכנסים ארציים ואזוריים, ימי עיון, השתלמויות וכיוצ”ב.

 

טרם הצטרפותה של חגית למשרדנו בשנת 2019, שימשה חגית שותפה ומנהלת תחום הנדל”ן ההתיישבותי במחלקת אגודות שיתופיות במשרד עורכי דין מוביל.

השכלה:


אוניברסיטת בר אילן, LL.M., שנת 2004

אוניברסיטת בר אילן, LL.B., בהצטיינות, שנת 2003

חבר בלשכת עורכי דין:


חברת לשכת עורכי הדין משנת 2004



חדשות ועדכונים - חגית בן משה:


3 בספטמבר, 2019

הפער בין השאיפה להגדלת שרשרת הערך החקלאית לבין הרגולציה

אין ולא יכול להיות חולק בדבר חשיבותה הלאומית של החקלאות. במשך עשרות רבות של שנים הייתה החקלאות מילה נרדפת ל"התיישבות", "חלוציות" ו"ציונות" - עולים הגיעו מכל קצוות התפוצות, התיישבו, עיבדו את האדמה והפריחו את השממה. ואכן, מאז ועד היום, חקלאים ישראלים זכו להכרה בינלאומית והחקלאות הישראלית הפכה לשם דבר בעולם כולו.

 

ואולם, ענף החקלאות לא חף מאתגרים – קיימים כמובן האתגרים הקלאסיים האינהרנטיים לענף החקלאות - השפעות אקלים, מחסור במים, מזיקים, מחלות יבול ולאחרונה למרבה הצער, גם הטרור החקלאי. ובצידם, קיימים האתגרים שמזמנת המאה ה-21 - החקלאות נדרשת להתאים את עצמה לחדשנות באמצעות מחקר ופיתוח, כך לדוגמא - על מנת להתגבר על מחסור בכוח אדם, יש צורך באוטומיזציה ועוד. אבל לא רק. במאה ה-21, החקלאות צריכה להמציא את עצמה מחדש על מנת לשרוד וזאת, בין היתר, מהטעמים הבאים: התשומות לחקלאות יקרות לעומת התפוקות ולכן, החקלאות נדרשת לקבל משמעות רחבה יותר בדמות ייצור תשומות לחקלאות (ראו לדוגמא - חישתיל, נטפים ועוד). בנוסף, מאחר והחקלאי מנותק מהצרכן הסופי, נוצרים פערי תיווך אדירים, הגורמים לכך שהחקלאות לא מממשת את מלוא הפוטנציאל הגלום בה.

 

הפתרון לאתגרים אחרונים אלו נעוץ בשאיפה - להגדלת שרשרת הערך החקלאית. דהיינו, על החקלאי להיות מעורב בכל שרשרת הערך - משלב התשומות, הנטיעה וגידול התוצרת, דרך קטיף ואריזת הפרי ועד לצינורות השיווק לצרכן הסופי.

 

לאור הפטור החקלאי הקיים במגבלות מסוימות בחוק ההגבלים העסקיים, ניתן לעשות כן באמצעות התארגנות. השאיפה בפעילות באמצעות קואופרטיב, הינה לספק את מכלול השירותים והאמצעים להם זקוק החקלאי ולמקסם את הרווחים, באופן בו השלם עולה כל סך חלקיו.

 

ואולם, על השאיפה להגדלת שרשרת הערך החקלאית מעיבה הרגולציה, בדמות מערכת חוקים, תקנות, צווים ומדיניות מחמירים. ומאחר ורשימת המגבלות והאיסורים ארוכה, נוצר גם מערך משלים של פיקוח ואכיפה, ההופכים את החקלאים לפורעי חוק בעל כורכם - עד כי ניתן להחרים את הסחורה החקלאית, את המשאית המובילה אותה ולעיתים להפקיע גם את הקרקע עליה גדלה.

 

במסגרת זאת, אפשר לזהות מספר חסמים עיקריים:

כאשר במסגרת הגדלת שרשרת הערך החקלאית מבקש היישוב להקים מרכז מזון, מכון מיון או בית אריזה וכיוצ"ב, יש צורך לערוך עסקת שינוי יעוד מקרקע חקלאית לתעסוקה, ברשות מקרקעי ישראל. שם קיימות, בין היתר, המגבלות הבאות - הרשות מתנה שירות בשירות - עד שלא יוסדרו מלוא השימושים אותם הרשות רואה כחורגים באותו יישוב, לא ניתן לטפל בעסקה עצמה. התניה העלולה לעכב עסקה במקרה הטוב או לסכל אותה כליל במקרה הפחות טוב. לאחר מכן, קיימת מגבלת דונמים, הגבלה על אופן ההתקשרות וכו'.

 

בנוסף , מדיניות חדשה שנוצרה ברשות היא שיישובים חקלאיים, אינם רשאים לבטל הסכמי פיתוח אם לא עומדים בתנאי הפיתוח. רק הרשות יכולה לעשות כן ומשכך, היישוב מוצא עצמו שבוי בידה.

 

כאשר היישוב או החקלאי מבקשים לשתף פעולה במסגרת גידול משותף, אזי מצויים הם במגרש של משרד החקלאות. שם שולט בכיפה חוק ארכאי - חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), התשכ"ז - 1967.  החוק קובע כי מי שבידו קרקע חקלאית ומכסת מים, אינו יכול להעבירם לאחר, אלא בהתאם לתנאי החוק, אשר על אף שהינם לכאורה רחבים, בפועל לרוב, רק שותפויות המוגדרות עפ"י אמות מידה מחמירות כ"שותפויות אמת" - מאושרות.

 

בהמשך להמלצת צוות שהוקם, פורסם נוהל המסדיר אינדיקציות שעל משרד החקלאות לבחון בבואו לדון בבקשה לקבלת היתר ל"שותפות אמת". ואולם, חלק מאינדיקציות אלו, לא רק שאינן מעידות על שותפות אמת או אחרת, אלא פוגעות הן ביצירת שותפויות אמת ביישוב המעוניין בהן.

 

אין חולק שמטרת החוק היתה "אם לא תעבד - תאבד", אך במרוצת השנים וחידושי הטכנולוגיות המתפתחים, חלו תמורות באופן פרנסת היישובים ושימושם בקרקע, שלמרבה הצער לא מצאו ביטוי בחוק.

 

כך לדוגמא, ליישוב אסור לקבל תמורה בגין העמדת זכויותיו בקרקע ובמים. ומאידך, נדרש הוא גם להעמיד הון למיזם המשותף בשיעור ניכר (תוך הסתכלות שלילית על מתן הלוואה לצורך כך מהשותף למיזם). בכך למעשה ניזוק היישוב פעמיים. אין חולק כי חלק מאמצעי הייצור אותם מעמיד היישוב למיזם המשותף הם זכויותיו בקרקע ומכסות מים, ולעניות דעת הח"מ, אין ליצור הבחנה בין אמצעי ייצור אלו לבין אמצעי ייצור אחרים בגינם ניתן לקבל תמורה (כגון – שירותי הנה"ח וכו') וזאת כל עוד קבלת תמורה כאמור אינה סותרת מהותה של שותפות אמת לפיה השותפים נושאים בסיכון להפסדים ובסיכויי לרווחים.

 

לפני כשנה, פרסמה את המלצותיה ועדת ניצן שהוקמה בין היתר על מנת לדון בנושא חוק ההתיישבות, אך למרבה הצער, מעבר להמלצות אמורפיות, לא התקבלה החלטה ברורה ואופרטיבית.

 

חסם נוסף הוא הוותמ"ל  (הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור) - החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד - 2014, מאפשר למדינה לדרוש השבת קרקעות חקלאיות לידי המדינה במטרה להפכן למתחמים מועדפים לדיור. החוק, באמצעות הותמ"ל ובהתאם לו, החלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלוונטיות (1470 ו- 1469), מהלכים אימים על יישובים וכופים עליהם לחתום על הסכם השבה ואף להשיב בפועל את הקרקעות החקלאיות למדינה תוך פרק זמן לא הגיוני של שישים יום, שאם לא כן, יאבדו תמריצים כאלו ואחרים ויפונו באמצעות צווי פינוי.

 

אמצעי דורסני ובלתי מידתי זה, גובל באבסורד של ממש בו מחד, נדרש היישוב להשיב באופן מידי את זכויות בקרקעותיו החקלאיות ולאבד בשל כך את מקור פרנסתו עד כדי הרס מוחלט של ההתיישבות בישראל ומאידך, מימוש הבניה ייעשה רק בעוד שנים רבות אם בכלל.

 

למרבה הצער, גם "הסוכריה" בדמות זכות הייזום היחסית במתחמים, שעתידים יישובים שפינוי את הקרקע החקלאית בזמן לקבל, הופכת לגלולה מרה וזאת בשל סוגיית מס הרכישה הכפול שדורשות רשויות המס מאת החוכרים בעת מכירת זכויות הייזום ובכך למעשה, משליכה על הכדאיות הכלכלית והופכת אותה לרוב לכזו שאינה משתלמת.

 

מכל האמור יוצא אפוא, כי קיים דיסוננס בין הסימפטיה לחקלאות לבין הרגולציה. אך הפתרון לא בשמים הוא, אלא במדיניות ברורה שתוביל לכך שהחוקים המגבילים יעודכנו. ואין הכוונה חלילה לאנרכיה והעדר חוק, אלא להתאמת החוקים העתיקים למציאות המתחדשת.

 

כך לדוגמא – במישור של רשות מקרקעי ישראל, המציאות מלמדת, כי כאשר מדינת ישראל החליטה שישראל צריכה להגיע לעצמאות אנרגטית עד 2020, הרשות עודדה הקמת פרויקטים בהקשר זה, כך שבין היתר, שטח הפרויקט לא נגרע במלואו ממכסת הדונמים אלא רק 10%. מדוע לא ניתן להכריז גם על הגדלת שרשרת הערך החקלאית כמטרה לאומית ולהחיל עליה את אותו הדין?

 

ובמישור של משרד החקלאות - מדוע לא לקבוע כי קואופרציות או שיתופי פעולה בין מס' יישובים (כמו גד"שים משותפים), לא יצריכו לעבור את כל ההליך הארוך והמתיש של קבלת ההיתר מאת הרשות המוסמכת, אלא רק הליך מקוצר?

 

במישור של הוותמ"ל - מדוע לא ליצור איזונים מתאימים בין הצורך במתחמים מועדפים לדיור לבין החובה להשיב את החזקה בקרקע כבר כעת, תוך פגיעה בחקלאות ובפרנסת היישובים?

 

זאת ועוד, החוק לעידוד השקעות הון בחקלאות משנת 1980 נועד להוות את הפלטפורמה למענקים והטבות מס בהיבטי החקלאות ואולם, עם השנים הלך ודעך עד שהפך כמעט לאות מתה, לעומת חוק לעידוד השקעות הון בתעשייה. כיום קיים תזכיר חוק בנושא ויש לפעול במלוא העוצמה לשם כך.

 

ברקע הדברים עומדת הצעת חוק שמטרתה להסדיר את כל ענף החקלאות באופן רוחבי. ללא ספק מדובר בצעד מבורך ואולם, בשל הרוחביות, הסבירות כי יתממש נמוכה היא ולכן יש לשנס מותניים ולמקם את מרכז הכובד בעדכון החוקים המגבילים.

 

באמצעות מדיניות חיובית וחשיבה חדשה ויצירתית, שתחברנה בין עבודת האדמה לאתגרי המאה ה-21, ניתן ואפשר לצלוח את חסמי הרגולציה ולו באופן חלקי.

 

Source: barlaw.co.il

20 באוגוסט, 2019

הותמ"ל כאמצעי דורסני לקבלת זכויות בקרקעות חקלאיות מיישובים חקלאיים

עו"ד חגית בן משה שותפה ומרכזת תחום ההתיישבות במאמר דעה בדאנס כלכליסט על החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור.

13 ביוני, 2019

עו"ד חגית בן משה בכינוס הכלכלי-תעשייתי בשיתוף איגוד התעשייה הקיבוצית

עו"ד חגית בן משה, מנהלת תחום התיישבות במשרדנו השתתפה בכנס התעשייה הקיבוצית והרצתה על הפער בין השאיפה להגדלת שרשרת הערך החקלאית לבין הרגולציה.

לכל החדשות של חגית בן משה >

הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: