© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

עו

מגדל אלקטרה סיטי
רחוב הרכבת 58
תל אביב
6777016

תחומי עיסוק:

אלון וולנר

אלון מרכז את תחום ההתחדשות העירונית במשרד ברנע, ובמסגרת זו מייצג יזמים, בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.

אלון מלווה את הצדדים לכל אורך הדרך, החל משלב היזום וההתקשרות הראשונית ועד להשלמת הפרויקט.

 

אלון מתמחה במתן ייעוץ מקיף בעסקאות נדל”ן במגוון תחומים, כולל עסקאות מכר וקומבינציה, אופציות במקרקעין,  התקשרויות עם קבלנים, יועצים ומתכננים, שכירויות, מיסוי מקרקעין, טיפול ברישום זכויות בנכסי מקרקעין ועוד. כמו כן, הוא מלווה יזמים, חברות בנייה וקבוצות רכישה בכל שלבי העסקה.

 

אלון התמחה במשרד ברנע.

השכלה:


המרכז הבינתחומי, B.A, LL.B התמחות בנדל"ן, 2012

חבר בלשכת עורכי דין:


חבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2013



חדשות ועדכונים - אלון וולנר:


October 29, 2018

רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38/1? התקנות החדשות קובעות פריסת תשלומים ייחודית עבורכם

לאחרונה פרסם משרד הבינוי והשיכון תזכיר חוק הקובע לראשונה לוח תשלומים ספציפי לפרויקטים אשר במסגרתם מתווספות דירות חדשות לבניינים קיימים.

September 20, 2018

שתחדש עלינו – התיקון לחוק פינוי ובינוי

מזה חודשים ששוק הנדל"ן למגורים בישראל חווה טלטלה. לאחר שנים של עלייה חדה ומתמדת במחירי הדירות, כמות העסקאות ירדה, וכך גם מחירי הדירות במרבית האזורים בארץ התייצבו או ירדו קלות.

 

יש הסברים רבים לשינוי המגמה, ובהם: מס הרכישה הגבוה שהוטל על רכישת דירה שנייה ומעלה או על רכישת דירה על ידי תושב חוץ; הרגולציה המחמירה של הבנקים בישראל בקבלת כספים לביצוע עסקאות מקרקעין, כחלק מהמלחמה העולמית בהלבנת הון; אי הקצאת כמות מספקת של קרקעות לבנייה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל; הגבלות ועיכובים בהוצאת היתרי בנייה לפרויקטים למגורים, ועוד.

 

יחד עם זאת, אין ספק כי דירות המגורים באזורי הביקוש במדינה קטנה ואטרקטיבית כישראל, תישארנה מוצר נחשק ביותר, ודאי כל עוד חלופת הדירות להשכרה אינה מספקת, התחבורה הציבורית במדינה אינה מספקת, והריבית במשק נמצאת בשיעורה הנוכחי.

 

על מנת לספק את הביקוש הנ"ל, יזמי הנדל"ן מסתערים על תחום ההתחדשות עירונית, ולא בכדי. בהיעדר היצע רחב של קרקעות בכלל, וקרקעות בעלות כדאיות כלכלית לבנייה בפרט, פונים היזמים לשחקן אחר אשר יכול לספק להם את הסחורה - בעלי הדירות.

 

על פניו, קונספט ההתחדשות העירונית נראה ורוד. היזם מקים בניין חדש או משפץ את הקיים, מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, בונה לבעלי הדירות דירות חדשות או מרחיב את דירותיהם הקיימות, וכל זאת בתמורה לדירות שהיזם מקבל למכירה בשוק החופשי, וכנגד קבלת הטבות מיסוי למיניהן מהמדינה.  

 

אך בישראל כמו בישראל, דברים לא קורים בקלות, בלשון המעטה. מזה שנים שיזמים נתקלים בקשיים וחסמים רבים בהוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל. החסמים המרכזיים הינם מחד, ההתמודדות מול בעלי הדירות ומאידך, ההתמודדות מול הרשויות.

 

והנה, טרם יציאתה לפגרה אישרה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח – 2018, אשר מטרותיו העיקריות הן שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ושיפור דרכי ההתמודדות עם "דייר סרבן", והכל – על מנת לעודד ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

הרוב קובע:

לצורך קידום תכנית לפרויקט של התחדשות עירונית וביצועה, יש להשיג את הסכמת הרוב הדרוש בחוק, מבין בעלי הדירות, לביצוע הפרויקט. אולם גם לאחר שמשימה זו צלחה, עולה לרוב הצורך לטפל ב"דייר הסרבן" – בעל דירה מסוים המסרב לביצוע הפרויקט להתחדשות עירונית, מסיבות שונות.

 

התיקון לחוק קובע, בין היתר, כי אם ימצא בית המשפט שסירובו של הדייר הסרבן לביצוע הפרויקט הינו בלתי סביר, רשאי בית המשפט לאשר את העסקה לביצוע הפרויקט, למנות עורך דין או רואה חשבון חיצוניים שיתקשרו בעסקה בשם הדייר הסרבן, ואף לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי לנזקים שנגרמו ליתר בעלי הדירות שהסכימו לביצוע הפרויקט, כתוצאה מסירובו.

 

במקרים רבים, הדייר הסרבן הינו קשיש, אשר חושש באופן טבעי מהשתתפות בהליך של התחדשות עירונית, בשלב זה של חייו. התיקון לחוק מנסה להתמודד עם הקושי ולהבטיח שזכויותיו של הקשיש תישמרנה, בין היתר, על ידי הטלת חובה על היזם להציע לקשיש את החלופות הבאות (תוך מתן הטבות מס לחלופות אלו): מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט עבור הקשיש או על ידו; מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה; מתן דירה קטנה ותשלומי איזון; והכל - כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי הקשיש לקבל בפרויקט. אי הצעת החלופות הנ"ל לקשיש, תהווה סיבה סבירה להתנגדותו לפרויקט.

 

גלגלי הבירוקרטיה:

למרות הטיפול בסוגיית הדייר הסרבן וההגנה על בעלי הדירות כאמור, התיקון לחוק אינו עוסק בצורה כלשהי ב"פיל שבחדר" – קיצור וייעול ההליכים התכנוניים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

 

הליך לאישור תכנית לפינוי ובינוי, הן במסלול הרשויות המקומיות והן במסלול היזמים, אורך מספר שנים. בנוסף, הליך אישור הבקשה להיתר בניה, הן לביצוע פרויקט פינוי בינוי והן לביצוע פרויקט תמ"א 38, אורך כשנה-שנתיים נוספות.

 

מדובר על פרק זמן ארוך מדי ושאינו ידוע מראש, במיוחד בפרויקט מסוג פינוי ובינוי, כאשר במהלך התקופה אין כל וודאות האם יבוצע הפרויקט לבסוף. השנים הרבות המוקדשות להליכים התכנוניים יוצרות פתח לכניסת בעיות שונות ובלתי צפויות, שעשויות להוביל את הפרויקט לעיכוב של שנים נוספות, במקרה הטוב, ולכישלון מוחלט, במקרה הרע. כך למשל, פרויקט פינוי בינוי במתחם אנדריוס בנתניה החל בביצוע ע"י חברת אפריקה ישראל מגורים רק השנה, לאחר כ-16 (!) שנים של התדיינות בוועדות התכנון והבנייה. אין ספק, שעיכובים כגון אלו הינם הסיבה המרכזית לכך שמספר הפרויקטים של פינוי ובינוי שהושלמו עד כה בישראל, מועט מאוד.

 

גם ביחס להליך הוצאת היתר בניה מכח תמ"א 38, הדרך אינה קצרה או פשוטה. לאור שינויים תכופים במדיניות הרשויות המקומיות ביחס למימוש זכויות הבנייה ואופן מימושן, פעמים רבות נוצר חוסר וודאות לגבי היתר הבניה שיינתן בסופו של דבר, חוסר הוודאות מוביל לחשש של היזם מהיעדר כדאיות כלכלית לפרויקט, ומכאן לנסיגתו מביצועו.

 

לסיכום, התיקון לחוק הינו ראוי, מתבקש וצפוי לסייע הן ליזמים והן לבעלי הדירות, בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, לרבות הקשישים שביניהם.

 

יחד עם זאת, אם המחוקק או הממשלה, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירימו את הכפפה, יגרמו לקיצור משמעותי של ההליכים התכנוניים וליצירת הנחיות ברורות לרשויות ביחס לאופן חישוב תוספת זכויות הבנייה ותוספת יחידות הדיור ליזם, תיסלל הדרך להתחדשות עירונית בישראל בהיקף הנכון והדרוש.

 

Source: barlaw.co.il

June 1, 2017

תמ"א 38 - לחזק בבטחה!

פרויקט בנייה מסוג של "התחדשות עירונית", הידוע ברבים כפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ) או תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), נולד בישראל בעקבות הצורך בחיזוק בנייני מגורים אשר ניתן לגביהם היתר בניה לפני 1.1.1980, מפני רעידות אדמה.

 

המנגנון שנוצר, מספק תמריצים שונים הן לבעלי הדירות בבניינים המתאימים והן ליזמים שונים החפצים בכך, להתקשר בהסכם לביצוע פרויקט תמ"א.

 

יחד עם זאת, מאז אושרו תכניות מתאר ארציות אלה, נתקלים בעלי דירות ויזמים במכשולים רבים, פנימיים וחיצוניים, המונעים את הוצאת הפרויקט אל הפועל. לא בכדי, פרויקטים רבים אינם מגיעים כלל לשלב הביצוע, חרף השקעת זמן ומשאבים רבים וחתימת ההסכמים הרלוונטיים.

 

במקרים אלה, לא זאת בלבד שהפרויקט המיוחל לא יוצא לדרך, תוצאה אשר כשלעצמה הינה בבחינת “Lose-Lose Situation” לצדדים המעורבים, אלא שפעמים רבות בעלי הדירות גם מוצאים עצמם ללא יכולת להשתחרר מההסכמים עליהם חתמו עם היזם, ומבזבזים שנים רבות בניסיון לקדם את הפרויקט, ללא הצלחה.

 

כיצד תבטיחו את זכויותיכם, כבעלי דירות, במסגרת התקשרות בפרויקט תמ"א 38? 

 

להלן חמישה דגשים נבחרים: 

  • כתב בלעדיות ליזם 

ככלל, מומלץ להימנע מלתת כתב בלעדיות ליזם מסוים, אלא לנהל מו"מ עם יזמים שונים עד להחלטה על היזם עימו ייחתם הסכם מפורט וממצה. יחד עם זאת, במקרים שהיזם נדרש לקדם תב"ע נקודתית לביצוע הפרויקט או במקרים שיש לבצע בדיקות מיוחדות על מנת להחליט על היתכנות הפרויקט, סביר כי היזם יבקש בלעדיות לתקופת זמן מסוימת לאור ההוצאות והמשאבים שההוא מתכוון להשקיע בביצוע פעולות אלה. 

 

אם חתמתם ליזם על כתב בלעדיות, חשוב מאוד להגביל אותה  בתאריך ספציפי ומוגדר, אשר לאחריו יבוטל כתב הבלעדיות, כלא היה. 

 

כדאי להעמיק גם בהנחיות החשובות בחוק ה"מאכערים" שנכנס לתוקף לאחרונה.

 

 

  • תנאים מתלים 

השאלה האם פרויקט תמ"א יגיע לשלבי ביצוע, תלויה רבות בקיומם של התנאים המתלים בהסכם. התנאים המתלים השכיחים ביותר הינם חתימת הרוב הדרוש מתוך בעלי הדירות על הסכם התמ"א, וקבלת היתר בניה בהיקף הזכויות הדרוש לפרויקט.

 

קיימת חשיבות רבה לקביעת לוחות זמנים מפורטים לקיום התנאים המתלים. המטרה היא להימנע מעיכוב או קיפאון בלתי סבירים, ללא יכולת לבטל את הסכם התמ"א, הנובעים לעיתים מבעלי דירות סרבנים או סחטנים, ולעיתים מהיזם, אשר אינו מקדם כראוי את הליך קבלת ההיתר לפרויקט.

 

 

  • התמורה לבעלי הדירות 

מטבע הדברים ועל מנת להימנע ממחלוקות עתידיות, יש לשים דגש בשלבי המשא ומתן המסחרי עם היזם, על התמורה המדויקת שצפוי לקבל היזם וכל אחד מבעלי הדירות בבניין, ולפרט זאת באופן מדויק, ככל הניתן, בהסכם בין הצדדים. יש לציין את הקומה והכיוונים של הדירות החדשות שייבנו לבעלי הדירות, לערוך היטב את מפרטי הדירות, לקבוע את סדר בחירת החניות והמחסנים החדשים, וכן לקבוע חלוקה מדויקת של זכויות הבנייה, הקיימות והעתידיות, בין היזם לבין בעלי הדירות או מי מהם.

 

כלל חשוב ויסודי בפרויקט תמ"א הינו היעדר אפליה בין בעל דירה אחד למשנהו, ולכן במקרה שהתמורה אינה שוויונית, יש לקבוע איזונים, ולצורך כך ניתן ומומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין.

 

 

  • ערבויות 

הערבויות הן ליבת הביטחונות לבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38:

 

  • ערבויות חוק מכר (בפרויקט הריסה ובניה) – יש לוודא קבלת ערבויות על פי חוק המכר, לפי שווי הדירות כגמורות, כשהשווי ייקבע בהתאם לדו"ח האפס של הפרויקט, תוך מתן אפשרות לדיירים למנות שמאי מטעמם על חשבון היזם לקביעת השווי, ואשר קביעתו תהיה סופית ומחייבת. 
  • ערבות ביצוע (בפרויקט חיזוק ושיפוץ) – ערבות בנקאית אוטונומית. ככל ומדובר על פרויקט בליווי בנקאי, הערבות צריכה להיות על מלוא שווי העבודות, כאשר הסכום ייקבע על פי קביעת המפקח שתינתן בסמוך לקבלת היתר בניה לפרויקט. חשוב לציין, כי הערבות תשמש את בעלי הדירות לכל צורך שהוא, ללא הגבלה ולפי רצונם הבלעדי, שכן מגוון התשלומים שיידרשו במקרה של צורך במימוש הערבות, רחב עד מאוד.

 

כמו כן, חשוב לדרוש מהיזם ערבות להבטחת תיקוני תקופת הבדק, ערבות להבטחת רישום/תיקון רישום הבית המשותף, ואף ערבות לתשלומי מיסים וערבות לתשלומי שכירות (בעיקר בפרויקט הריסה ובניה).  

 

  • דמי שכירות

בפרויקט תמ"א הריסה ובניה, דמי השכירות הינם חלק מחויב ובלתי נפרד מהתמורה הניתנת לבעלי הדירות, המפנים את דירותיהם לצורך ביצוע הפרויקט. חשוב לחייב את היזם לתת התראה מספקת לפינוי הדירות, לאחר שנרשם שעבוד לטובת הבנק המלווה של הפרויקט. יש לדרוש קבלת ערבות לתשלום דמי השכירות, בגובה מלוא דמי השכירות לכל בעלי הדירות למשך כל תקופת הבנייה, וכן מקובל לדרוש כי עלויות המעבר מהדירה הקיימת והחזרה לדירה החדשה בסיום הבנייה, (הוצאות הובלה, אריזה וכדומה), יחולו על היזם.

 

בעלי דירות המתגוררים בדירתם במהלך ביצוע פרויקט תמ"א שיפוץ וחיזוק, סובלים לרוב בזמן הבנייה, בין היתר, ממטרדי רעש, לכלוך, חסימת אור השמש, חסימת דרכי גישה לבניין ולדירה ועוד. חשוב לקחת זאת בחשבון, ולשמור על אפשרותכם לפנות את הדירה ככל שתהיו מעוניינים בכך, תוך תשלום דמי השכירות על ידי היזם ומתן ערבות שכירות לתשלומים אלה.

 

לסיום חשוב להוסיף, כי עליכם לדאוג לבחירת יועצים מתאימים מטעמכם לפרויקט - אדריכל, מפקח, שמאי מקרקעין ועורכי דין, אשר תפקידם לקדם את הפרויקט, כל אחד בתחומו, תוך ייצוג ושמירת האינטרסים שלכם, תוך הבטחת זכויותיכם ותוך הרחקתכם מתסבוכות בלתי רצויות.

 

וזכרו – יש לדרוש כי שכר היועצים הנ"ל, ישולם על ידי היזם.

 

בהצלחה!

לכל החדשות של אלון וולנר >

תחומי עיסוק:
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: