© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

עו

מגדל אלקטרה סיטי
רחוב הרכבת 58
תל אביב
6777016

תחומי עיסוק:

אלון וולנר

אלון מרכז את תחום ההתחדשות העירונית במשרד ברנע, ובמסגרת זו מייצג יזמים, בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ.

אלון מלווה את הצדדים לכל אורך הדרך, החל משלב היזום וההתקשרות הראשונית ועד להשלמת הפרויקט.

 

אלון מתמחה במתן ייעוץ מקיף בעסקאות נדל”ן במגוון תחומים, כולל עסקאות מכר וקומבינציה, אופציות במקרקעין,  התקשרויות עם קבלנים, יועצים ומתכננים, שכירויות, מיסוי מקרקעין, טיפול ברישום זכויות בנכסי מקרקעין ועוד. כמו כן, הוא מלווה יזמים, חברות בנייה וקבוצות רכישה בכל שלבי העסקה.

 

אלון הינו חבר בועדת תכנון ובניה של לשכת עורכי הדין.

השכלה:


המרכז הבינתחומי, B.A, LL.B התמחות בנדל"ן, 2012

חבר בלשכת עורכי דין:


חבר לשכת עורכי הדין בישראל משנת 2013



חדשות ועדכונים - אלון וולנר:


January 3, 2019

מאמר: להציל את תמ"א 38

עו"ד אלון וולנר, המרכז את תחום התחדשות עירונית במשרדנו במאמר לדאנס כלכליסט על שינוי המגמה בהתחדשות העירונית מפרויקטים של תמ"א 38 לפינוי ובינוי.

October 29, 2018

רוכשים דירה בפרויקט תמ"א 38/1? התקנות החדשות קובעות פריסת תשלומים ייחודית עבורכם

לאחרונה פרסם משרד הבינוי והשיכון תזכיר חוק הקובע לראשונה לוח תשלומים ספציפי לפרויקטים אשר במסגרתם מתווספות דירות חדשות לבניינים קיימים.

September 20, 2018

שתחדש עלינו – התיקון לחוק פינוי ובינוי

מזה חודשים ששוק הנדל"ן למגורים בישראל חווה טלטלה. לאחר שנים של עלייה חדה ומתמדת במחירי הדירות, כמות העסקאות ירדה, וכך גם מחירי הדירות במרבית האזורים בארץ התייצבו או ירדו קלות.

 

יש הסברים רבים לשינוי המגמה, ובהם: מס הרכישה הגבוה שהוטל על רכישת דירה שנייה ומעלה או על רכישת דירה על ידי תושב חוץ; הרגולציה המחמירה של הבנקים בישראל בקבלת כספים לביצוע עסקאות מקרקעין, כחלק מהמלחמה העולמית בהלבנת הון; אי הקצאת כמות מספקת של קרקעות לבנייה למגורים על ידי רשות מקרקעי ישראל; הגבלות ועיכובים בהוצאת היתרי בנייה לפרויקטים למגורים, ועוד.

 

יחד עם זאת, אין ספק כי דירות המגורים באזורי הביקוש במדינה קטנה ואטרקטיבית כישראל, תישארנה מוצר נחשק ביותר, ודאי כל עוד חלופת הדירות להשכרה אינה מספקת, התחבורה הציבורית במדינה אינה מספקת, והריבית במשק נמצאת בשיעורה הנוכחי.

 

על מנת לספק את הביקוש הנ"ל, יזמי הנדל"ן מסתערים על תחום ההתחדשות עירונית, ולא בכדי. בהיעדר היצע רחב של קרקעות בכלל, וקרקעות בעלות כדאיות כלכלית לבנייה בפרט, פונים היזמים לשחקן אחר אשר יכול לספק להם את הסחורה - בעלי הדירות.

 

על פניו, קונספט ההתחדשות העירונית נראה ורוד. היזם מקים בניין חדש או משפץ את הקיים, מחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, בונה לבעלי הדירות דירות חדשות או מרחיב את דירותיהם הקיימות, וכל זאת בתמורה לדירות שהיזם מקבל למכירה בשוק החופשי, וכנגד קבלת הטבות מיסוי למיניהן מהמדינה.  

 

אך בישראל כמו בישראל, דברים לא קורים בקלות, בלשון המעטה. מזה שנים שיזמים נתקלים בקשיים וחסמים רבים בהוצאת פרויקטים של התחדשות עירונית לפועל. החסמים המרכזיים הינם מחד, ההתמודדות מול בעלי הדירות ומאידך, ההתמודדות מול הרשויות.

 

והנה, טרם יציאתה לפגרה אישרה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים) (תיקון מס' 6), התשע"ח – 2018, אשר מטרותיו העיקריות הן שמירת זכויותיהם של בעלי הדירות ושיפור דרכי ההתמודדות עם "דייר סרבן", והכל – על מנת לעודד ביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית.

 

הרוב קובע:

לצורך קידום תכנית לפרויקט של התחדשות עירונית וביצועה, יש להשיג את הסכמת הרוב הדרוש בחוק, מבין בעלי הדירות, לביצוע הפרויקט. אולם גם לאחר שמשימה זו צלחה, עולה לרוב הצורך לטפל ב"דייר הסרבן" – בעל דירה מסוים המסרב לביצוע הפרויקט להתחדשות עירונית, מסיבות שונות.

 

התיקון לחוק קובע, בין היתר, כי אם ימצא בית המשפט שסירובו של הדייר הסרבן לביצוע הפרויקט הינו בלתי סביר, רשאי בית המשפט לאשר את העסקה לביצוע הפרויקט, למנות עורך דין או רואה חשבון חיצוניים שיתקשרו בעסקה בשם הדייר הסרבן, ואף לקבוע כי הדייר הסרבן אחראי לנזקים שנגרמו ליתר בעלי הדירות שהסכימו לביצוע הפרויקט, כתוצאה מסירובו.

 

במקרים רבים, הדייר הסרבן הינו קשיש, אשר חושש באופן טבעי מהשתתפות בהליך של התחדשות עירונית, בשלב זה של חייו. התיקון לחוק מנסה להתמודד עם הקושי ולהבטיח שזכויותיו של הקשיש תישמרנה, בין היתר, על ידי הטלת חובה על היזם להציע לקשיש את החלופות הבאות (תוך מתן הטבות מס לחלופות אלו): מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט עבור הקשיש או על ידו; מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט במקום דירה אחת גדולה; מתן דירה קטנה ותשלומי איזון; והכל - כך שסך התמורה יהיה בשווי הדירה שהיה צפוי הקשיש לקבל בפרויקט. אי הצעת החלופות הנ"ל לקשיש, תהווה סיבה סבירה להתנגדותו לפרויקט.

 

גלגלי הבירוקרטיה:

למרות הטיפול בסוגיית הדייר הסרבן וההגנה על בעלי הדירות כאמור, התיקון לחוק אינו עוסק בצורה כלשהי ב"פיל שבחדר" – קיצור וייעול ההליכים התכנוניים לביצוע פרויקט התחדשות עירונית.

 

הליך לאישור תכנית לפינוי ובינוי, הן במסלול הרשויות המקומיות והן במסלול היזמים, אורך מספר שנים. בנוסף, הליך אישור הבקשה להיתר בניה, הן לביצוע פרויקט פינוי בינוי והן לביצוע פרויקט תמ"א 38, אורך כשנה-שנתיים נוספות.

 

מדובר על פרק זמן ארוך מדי ושאינו ידוע מראש, במיוחד בפרויקט מסוג פינוי ובינוי, כאשר במהלך התקופה אין כל וודאות האם יבוצע הפרויקט לבסוף. השנים הרבות המוקדשות להליכים התכנוניים יוצרות פתח לכניסת בעיות שונות ובלתי צפויות, שעשויות להוביל את הפרויקט לעיכוב של שנים נוספות, במקרה הטוב, ולכישלון מוחלט, במקרה הרע. כך למשל, פרויקט פינוי בינוי במתחם אנדריוס בנתניה החל בביצוע ע"י חברת אפריקה ישראל מגורים רק השנה, לאחר כ-16 (!) שנים של התדיינות בוועדות התכנון והבנייה. אין ספק, שעיכובים כגון אלו הינם הסיבה המרכזית לכך שמספר הפרויקטים של פינוי ובינוי שהושלמו עד כה בישראל, מועט מאוד.

 

גם ביחס להליך הוצאת היתר בניה מכח תמ"א 38, הדרך אינה קצרה או פשוטה. לאור שינויים תכופים במדיניות הרשויות המקומיות ביחס למימוש זכויות הבנייה ואופן מימושן, פעמים רבות נוצר חוסר וודאות לגבי היתר הבניה שיינתן בסופו של דבר, חוסר הוודאות מוביל לחשש של היזם מהיעדר כדאיות כלכלית לפרויקט, ומכאן לנסיגתו מביצועו.

 

לסיכום, התיקון לחוק הינו ראוי, מתבקש וצפוי לסייע הן ליזמים והן לבעלי הדירות, בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך שמירה על הזכויות והאינטרסים של בעלי הדירות, לרבות הקשישים שביניהם.

 

יחד עם זאת, אם המחוקק או הממשלה, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירימו את הכפפה, יגרמו לקיצור משמעותי של ההליכים התכנוניים וליצירת הנחיות ברורות לרשויות ביחס לאופן חישוב תוספת זכויות הבנייה ותוספת יחידות הדיור ליזם, תיסלל הדרך להתחדשות עירונית בישראל בהיקף הנכון והדרוש.

 

Source: barlaw.co.il

לכל החדשות של אלון וולנר >

תחומי עיסוק:
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: