© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

Together is powerful

Together is powerful

חסם נוסף בהוצאתם לפועל של פרויקטי תמ”א 38

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008 קובע, כי לצורך הוצאתה אל הפועל של תכנית תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה נדרש רוב של 80%. באופן תקדימי, אישרה ועדת הערר המחוזית בתל אביב את קביעת הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיה במקרה בו נדרשת תב”ע חדשה המעניקה זכויות רבות יותר מאלה הקבועות בכללי התמ”א, נדרשת הסכמת כל הדיירים.

 

הערר הוגש נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני ברק, שדחתה את ביצועה של תכנית תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה תוך קבלת עמדתה של דיירת שהתנגדה לפרויקט. הדיירת טענה, כי פרויקט ההריסה והבניה מתוכנן במסגרת קידום תב”ע חדשה. כיוון שתכנית זו עתידה להעניק זכויות רבות יותר מהזכויות הקבועות בכללי התמ”א, חל עליה דין אחר לפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות, להבדיל מהרוב הדרוש לפי חוק החיזוק. 

 

ההחלטה של ועדת הערר נתמכה בהסבר לפיו לבעלי זכויות בבית משותף אין אפשרות לקדם תכנית שמטרתה, בין היתר, לבצע שינויים בדירה שבעליה של אותה דירה לא הסכים לשינוי. החלטה זו של הועדה מבוססת על תקנות התכנון והבניה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע”ו-2016, שנועדו להסדיר את קידום התכניות בבית משותף. תקנות אלה קובעות, כי תב”ע הכוללת שינוי ברכוש משותף שמוצמד לדירה מסוימת, מחייבת קבלת הסכמתו של בעל הדירה לתב”ע. מתקנות אלה ועדת הערר הקישה כי אם קיים כלל כזה, העוסק ברכוש המוצמד לדירות, קל וחומר שיש להחילו גם על הדירות גופן, ולא לאפשר הריסתן, אלא בהסכמת בעל הדירה. החלטה זו של ועדת הערר מחריגה מקרים בהם מקודמת תכנית פינוי בינוי.

 

חשוב לציין, כי ניתן להוציא היתר בנייה לפי תמ”א 38 ללא הגשת תב”ע חדשה, ולכן החלטת ועדת הערר שלעיל אינה משפיעה על מקרים כאלה, ובעניין זה יחול חוק החיזוק הקובע רוב דרוש של 80%.

 

ובכל זאת, הוצאתם אל הפועל של פרויקטי התחדשות עירונית שהינם במסלול של קידום תב”ע חדשה נפוצה מאד היות שתכנית זאת מאפשרת ליזמים לזכות בזכויות בנייה נוספות מעבר לזכויות שמקנה תמ”א 38, ובכך הופכת את השקעתם לכדאית יותר.

 

בשלב זה, נראה כי נסתם הגולל על אפשרות אטרקטיבית זאת, אלא אם כן יעתרו המתנגדים לבית משפט לעניינים מנהליים ותתקבל החלטה הסותרת את ההחלטה האמורה.

תגים: התחדשות עירונית | תמ"א 38