© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

Together is powerful

Together is powerful

הרשויות פועלות להורדת חסמים בתחום ההתחדשות העירונית

בהתחשב במורכבות של פרויקטים להתחדשות עירונית ועל מנת לעודד את הקמתם, רשויות המדינה ונציגיה, כגון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פועלות ליצור מנגנונים ושינויים שיובילו את בעלי הדירות והיזמים של פרויקטים אלו ככדאיים וברי ביצוע.

 

הסכם מדף

לאחרונה פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כי היא עתידה להשיק “הסכם מדף” בין יזם לבעלי דירות  לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. בעלי הדירות הם, לרוב, השחקן החלש וחסר הניסיון בתחום, ובהתחשב בכך, הסכם המדף נועד לסייע בהגנה על זכויותיהם.

 

ההסכם המוצע נותן מענה לנושאים חשובים עבור בעלי הדירות, כגון:

  • הגבלת האפשרות ליזם להסב את זכויותיו והתחייבויותיו על פי ההסכם;
  • חיוב היזם בהקמת קרן תחזוקה, שתשמש לתשלום הוצאות תחזוקה שוטפות;
  • הגדרת אופן דירוג דירות הבעלים וחלוקת התמורות לבעלי הדירות על ידי השמאי;
  • הגדרת מועד חתימת בעלי הדירות על מסמכי רישום השעבוד לבנק המלווה, כך שיהא רק לאחר קבלת היתר בנייה בתנאים.

חשוב לציין, כי הסכם המדף שיפורסם יהווה נוסח מומלץ בלבד, ולא חלה על הצדדים חובה לעשות בו שימוש. לכן, סביר להניח שהיועצים המשפטיים מטעם היזמים. יבחרו לשנות או לתקן את הנוסח המוצע, באופן שיטיב עמם, או לחילופין, יבקשו שלא לעשות בו שימוש והעניין יעמוד למו”מ בין הצדדים.    

 

הטבות מס

נוהל חדש קובע, כי החוק לעידוד השקעות הון, המעניק הטבות מס משמעותיות ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38/2 (הריסה ובנייה), יחול מעתה והלאה גם על פרויקטים של תמ”א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה). חלק מההטבות המוענקות במסגרת חוק זה הן, בין היתר, שיעור מס מופחת בגין מכירת הדירות החדשות; פטור ממע”מ בגין השכרתן; פטור ממע”מ במכירתן ופחת מואץ.

 

הטבות אלו מותנות בהקמת שש יחידות דיור חדשות לפחות, מעבר ליחידות הדיור הקיימות, אשר את מחציתן נדרש היזם להשכיר לתקופה שלא תפחת מחמש שנים. תנאי זה, בדרך כלל, לא עולה בקנה אחד עם הלך הרוח של היזמים, שלרוב מעדיפים למכור במהרה את כל הדירות ולעבור לפרויקט הבא. 

 

רפורמה בתקן 21

צעד נוסף לעידוד יזמים הוא הרפורמה המתוכננת בתקן 21, אשר הינו תקן שמאי לפיו מחושבת הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי. הרפורמה, שכפופה לאישור מועצת שמאי המקרקעין, תכלול ככל הנראה, מספר שינויים מהותיים, כגון: (1) הסרת ההגבלה על הרווח המקסימלי של יזמים מפרויקטים של פינוי בינוי, המוגבל היום ל-20%-30%; (2) יצירת וודאות בחישוב היטל ההשבחה ו-(3) בחינת האפשרות להסרת ההגבלות החלות כיום על היזם ביחס לתמורות שבאפשרותו להציע לבעלי הדירות.

 

לסיכום, קיימת מגמה ברורה בקרב מקבלי ההחלטות, לשיפור התנאים לייזום פרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה לתמרץ את בעלי הדירות ואת היזמים לקדם פרויקטים אלה. לפיכך מסתמן כי העתיד הקרוב יביא עמו שינויים ותמריצים נוספים, בתקווה שכל אלה “יפרצו את הסכר” ויגרמו להוצאתם אל הפועל והשלמתם של פרויקטים להתחדשות עירונית.

תגים: הטבות מס | הסכם מדף | התחדשות עירונית