© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

Together is powerful

Together is powerful

בית המשפט הורה על ביטול הערות אזהרה לרוכשי דירות בתמ”א 38 מכיוון שהחברה היזמית נקלעה לפירוק

בפסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב נקבע, כי יבוטלו הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ”א 38 מכיוון שהחברה היזמית נקלעה לפירוק, והסכמי המכר עם רוכשי הדירות מהווים “נכס מכביד”.

 

רקע עובדתי

בשנת 2011 התקשרה חברה יזמית עם דיירי הבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן בהסכם לביצוע פרויקט תמ”א. החברה מכרה את 10 יחידות הדיור שאושרו לה בהיתר, כאשר לטובת כל אחד מן הרוכשים נרשמה הערת אזהרה בנסח טאבו. לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים, מונה לה מנהל מיוחד.

 

המנהל המיוחד הגיש דו”ח מטעמו אשר ציין, כי מבדיקות שערך התברר כי התמורה שהתקבלה בגין שבע היחידות שנמכרו לרוכשים נמוכה וכי אין יכולת כלכלית לסיים את הפרויקט. המנהל המיוחד ניסה להתקשר עם ששה יזמים שונים העוסקים בהתחדשות עירונית. כלל היזמים שללו על הסף כל אפשרות לרכישת הפרויקט, שעה שהוא כפוף להסכמי המכר ולהערות האזהרה, ואף סירבו להיות כבולים באופן כלשהו להתחייבות החברה לרוכשים. לאור כך, הגיש המנהל המיוחד בקשה לבית המשפט במסגרתה עתר לסעדים הבאים:

  • להורות ולאשר לו לוותר על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים, בהיותם נכסים מכבידים בהתאם להוראת סעיף 361(א) לפקודת החברות;
  • להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים וכן על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על אותן הערות על-ידי גורמים מממנים;
  • להורות על נקיטת הליכים למימוש הפרויקט במצבו הנוכחי כפי שהוא, כך שכל עשר יחידות הדיור החדשות יוקנו לרוכש אשר יתחייב להביא להשלמת הפרויקט בתנאים שיאושרו על-ידי בית-המשפט;
  • להורות כי הרוכשים יוכרו כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפרויקט, לאחר הפחתת הוצאות הליך הפירוק, וזאת בשיעור השווה לחלקם בתמורה הכוללת ששולמה על-ידם עבור היחידות (פרי פסו) או בכל סדר חלוקה אחר עליו יורה בית-המשפט.

 

ההחלטה

בית המשפט נעתר לבקשת המנהל המיוחד והורה לו לותר על הנכסים המכבידים ופסק, כי אין מנוס מוויתור על הסכמים אלה. מכלל ההצעות שהובאו לפתרון המצב המסובך שנוצר במקרה זה, נראה כי זו הדרך היחידה אשר תאפשר לחלץ את הפרויקט ממצבו הנוכחי, להשלים את הבנייה ולהיטיב ולו במידת מה את מצבם של הגורמים השונים הקשורים בעניין, לרבות הדיירים, הרוכשים ויתר נושי החברה.

 

בית המשפט לא קיבל את בקשת המנהל המיוחד, כי לאחר ביטול הסכמי המכר ומחיקת הערות האזהרה, יוכרו הרוכשים כנושים מובטחים ביתרת התמורה שתתקבל עבור הפרויקט. לא ניתן להורות כי הרוכשים במקרה זה יוגדרו באופן גורף כנושים מובטחים והדברים יתבררו במסגרת תביעות חוב שיוגשו למפרק ויוכרעו בהתאם לסדרי הנשייה הקבועים בדין.

 

לפסק הדין יש השלכות מרחיקות לכת, וזאת לאור העובדה כי הערת אזהרה הינה אחת מהבטוחות להבטחת כספי הרוכשים על פי חוק המכר. קביעת בית המשפט המורה על ביטול הערות אזהרה לרוכשים אשר פעלו על פי הוראות חוק המכר, מוביל למדרון חלק, בו רוכשי דירות חדשות, יסרבו לקבל הערת אזהרה כבטוחה לרכישת דירה. דבר אשר מרוקן מתוכן את החוק.

 

כנגד פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון על ידי 2 מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט. לערעור זה ביקשה לשכת עוה”ד להצטרף.

תגים: הערת אזהרה | התחדשות עירונית | תמ"א 38