© כל הזכויות שמורות לברנע ג'פה לנדה ושות' משרד עורכי דין

Together is powerful

Together is powerful

חיפוש לפי תחום

עדכוני לקוחות /  נדל"ן

בימים האחרונים פרסמה רשות המיסים טיוטת חוזר בנושא סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים. במסגרת טיוטת החוזר, פורשת רשות המסים את פרשנותה כי לשיטתה, כל מקרה בו מדובר בהשכרה של 10 דירות ומעלה יחשבו הכנסות השכירות להכנסה מעסק.
קטגוריות: לקוחות פרטיים | מיסוי נדל''ן | מיסוי נדל”ן
החל מיום 1.1.18 יחולו מספר שינויים במיסוי מכירת דירות מגורים.
קטגוריות: מיסוי נדל''ן | מיסוי נדל”ן
בחודש יולי 2017 אושר חוק שכירות הוגנת, אותו יזמו ח"כ סתיו שפיר וח"כ רועי פולקמן. מטרתו העיקרית של החוק החדש היא להסדיר את מערכת היחסים בין שוכר ומשכיר ולהגדיר מהי דירה ראויה למגורים.
קטגוריות: לקוחות פרטיים | נדל"ן
חוק המאכערים שפורסם בתחילת אפריל 2017, מנסה לעשות סדר בתופעה של החתמת בעלי דירות על התחייבויות כלפי יזמים ו/או גורמים שונים (מארגנים), אשר אמורים לקדם פרויקטי התחדשות עירונית. החוק נועד בעיקרו להגן על בעלי דירות אשר חותמים על הסכמי טרום התקשרות (הסכמי ארגון), הכוללים סעיף האוסר עליהם להתקשר עם מארגן אחר.
קטגוריות: נדל"ן
החוק החדש קובע כי, החל מיום 1.1.2017, חייב במס ישלם, בכל שנת מס (ינואר עד דצמבר), מס בסכום שנקבע בהתאם להוראות החוק, בעד כל דירת מגורים שבבעלותו, למעט 2 דירות, לפי בחירתו. כלומר, בעלים של 3 דירות ומעלה יחויב בתשלום מס בגין הדירה השלישית ומעלה, בהתאם לאחוז בעלותו בדירות הנוספות כאמור.    
קטגוריות: מיסוי נדל''ן | מיסוי נדל”ן | נדל"ן
בית המשפט העליון בראשותו של כב' השופט יורם דנציגר קבע בפסק דין שניתן בדצמבר, כי הדרישה לחתימת כתבי שיפוי על ידי וועדות התכנון אינה חוקית (פרחי ביקל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה - ראשון לציון).
קטגוריות: נדל"ן | תכנון ובנייה ורישום מקרקעין
משרד הבינוי והשיכון האריך את מועד הגשת המועמדות לקול הקורא לחברות הבנייה הזרות המעוניינות לבנות בישראל עד ליום 1.8.16 ובתוך כך גם פרסם המשרד שורה של הקלות משמעותיות במטרה לעודד חברות בנייה זרות נוספות לגשת ולהתמודד במכרז.
קטגוריות: נדל"ן
בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בסכסוך בין רוכשי דירה לבין חברה קבלנית וקבע, כי קבלנים לא יוכלו להסתמך עוד על סעיפים בחוזי מכר דירות, הפוטרים אותם מתשלום פיצויים בגין איחור במסירת דירות, בכל מקרה בו הוזמנו שינויים בדירה על ידי רוכשי הדירה
קטגוריות: נדל"ן
במסגרת דיון בוועדת הכנסת, הודיעה רשות המיסים, כי בקרוב יפורסם חוזר מקצועי בנושא השכרת דירות לטווח קצר, ובין היתר גם על השכרת דירות באמצעות פלטפורמות אינטרנטיות כדוגמת Airbnb. הודעה זו של רשות המיסים עלתה במסגרת ועדת הכנסת בה נערך דיון עם מספר גורמים, ביניהם רשות המיסים, התאחדות המלונות, רשות השלטון המקומי ועוד. על פי נתונים שפורסמו לאחרונה, בשנת 2015 כ-128,000 תיירים שהגיעו לישראל עשו שימוש בדירות Airbnb (גידול של כ-45% ביחס לשנת 2014 וכן גידול של כ-40% במספר הישראלים המציעים את דירותיהם להשכרה באמצעות "Airbnb" ועומד כיום על למעלה מ-13,000). כמו כן, השכרה ממוצעת בישראל באמצעות "Airbnb", מוערכת כמניבה למשכיר הכנסה שנתית בהיקף הזהה כמעט לשכר החודשי הממוצע במשק. שאלת מיסוי השכרת דירת מגורים בפלטפורמות מעיין "Airbnb", מעלה לא מעט שאלות ומציבה הרבה תחומים "אפורים", אם נוסיף לכך את שתיקת המחוקק ורשויות המס, הרי שיש מתכון פלא לאי דיווח, העלמה ואי תשלום מס. על פי הנתונים שפורסמו, שהות ממוצעת של תייר בדירת "Airbnb" עומדת על כ-6 ימים, שהיא פרק זמן קצר מאוד. בצירוף מנגנון עסקי, מומחיות והשכרות מרובות הרי שיכול משכיר להיכנס בקלות לתוך הגדרת הכנסה מעסק ובשל כך כפוף הוא למס בהתאם למדרגות המס השולי שלו (עד 48%). זאת ועוד, לא רק מס הכנסה יכול להידפק על דלתותיו של המשכיר כי אם גם רשויות המע"מ, ביטוח לאומי, אגף הארנונה העירוני ועוד. יחד עם זאת, ישנם תחומים אפורים, למשל כאשר אדם משכיר את דירתו לתקופות של חודש או יותר באמצעות "Airbnb", האם גם כאן יהיה חשוף אותו משכיר לסיווג כעוסק או שמא עסקינן במקרה בו מדובר בשכירות רגילה שיכולה ליהנות מפטור או מסלול מס מופחת של 10%? כאמור, רשות המיסים הודיעה כי בקרוב תפרסם חוזר מקצועי בנושא. עד אשר ייצא חוזר זה ואף לאחריו ישנם כלים רבים לבנייה ותכנון אסטרטגיית המס למי אשר בוחר להשכיר את נכסיו באמצעות פלטפורמת אינטרנטיות כ"Airbnb".
קטגוריות: מיסוי | נדל"ן
בחודש אפריל השנה פורסם תיקון 101 לחוק התכנון והבניה. החוק מתמקד בהעברת סמכויות לוועדות המקומיות והרחבתן, כלל שינויים בתחום רישוי הבנייה, שמטרתם לקצר, לייעל ולפשט הליכים אלה. להלן נסקור בקצרה את השינויים אשר יכנסו לתוקף ביום 1.1.16: נקבעו 3 מסלולי רישוי בניהמבנים פטורים מהיתר - מבנים קלים כגון מחסן, פרגולה, גגון, גדר, סגירת חורף ועוד (שינוי זה נכנס לתוקף החל מתחילת חודש אוגוסט). היתר במסלול מקוצר - מבנים שיקבע השר, שאינם עשויים ליצור סיכון או הפרעה של ממש, השפעה מהותית על חזות הבניין, על הסביבה, אופיין ומאפייניהן. מדובר בתוספות בניה כגון ממ"ד, מרפסת, חדר עד 25 מ"ר, מעלית, סגירת קומת עמודים ועוד. היתר במסלול מלא – ב- 1.1.16 ייכנסו לתוקף השינויים בנוגע למסלול רישוי מקוצר, בו מתקצר זמןההמתנה למתן תשובה מהרשות ל -  45 ימי עבודה. במקרה של אי מתן תשובה תיחשב הבקשה להיתר כהיתר, ובנוגע למסלול רישוי מלא בו באם לא יינתן היתר בתום התקופה של 90 ימי עבודה, ניתן להגיש ערר לוועדת ערר מחוזית אשר מוסמכת לתת את ההיתר.החוק מפרט שלבי עבודה ולוחות זמנים להליך היתר הבניה, עד למתן תעודת גמר / טופס 4 / אישור אכלוס. הוחלט על הקמת מכונים חיצוניים לבקרה על התכנון והביצועהמטרה המרכזית של הקמת המכונים היא לרכז את כל הגורמים המאשרים בעירייה ומחוצה לה, ולבצע בקרה מקצועית בנקודה אחת (one stop shop). נקבעו הוראות לעניין הקמת והסמכת מכוני בקרה מורשים הוגדרו תפקידים לבקרי תכן - לבדיקת התאמת ההיתר להוראות החוק בדבר בטיחות ויציבות הבניין והמשתמש, ולבקרי ביצוע - לבדיקת ביצוע העבודות. רישוי מקוון – נקבעו הוראות להגשת בקשות להיתר בניה בדרך מקוונת. דיור בהישג יד -  בנוסף לנושא הרישוי, ב- 1.1.16 יכנס לתוקף פרק נוסף בתיקון 101 העוסק בדיור בהישג יד – התוספת הששית לחוק התכנון והבניה. התיקון מסמיך ועדה מקומית, בין היתר, לאשר תכניות שבהן הוספת שטחי בנייה ותוספת שימושים ציבוריים, לרבות מגורים להשכרה, אשר יחולו על בניינים ומגרשים שנקבעו בתכניות כמיועדים לדיור בהישג יד. עדכון בנוגע לשינויים צפויים בתחום תכנון ובנייה במסגרת הצעת תקציב המדינה לשנת 2015-16 שאושרה בממשלה ביום 6.8.15בהמשך למאמצים לפתור את משבר הדיור, הוצעו מספר שינויים נוספים בחקיקה בענייני תכנון ותשתיות, רישום מקרקעין, בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ובתמ"א 35. מטרה  השינויים הינה הגדלת היצע הדירות בשוק על ידי הסרת חסמים והגברת קצב פיתוח קרקעות, תכנון ובניית דירות.שינויים אלה כוללים, בתמצית, הוספת וועדות תכנון מקומיות והרחבת סמכויותיהן, קיצור הליכי איחוד וחלוקה, האצת בנייה ושיווק על קרקעות מדינה, מימון ממשלתי לתכנון מתחמי דיור בבעלות פרטית, שחרור חסמי תשתית, עידוד הסכמי פיתוח בין רשויות מקומיות ויזמים, פטור מהיתרי בנייה לעבודות תשתית לאומית מסוגים מסוימים, חקיקה ראשית אחידה בנושא היטלי פיתוח ברשויות והמרת דירות בשימוש חורג לשימוש מגורים.  עדכון בנוגע לשינויים מוצעים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לדירות מגוריםבמסגרת הצעת תקציב המדינה לשנת 2015-16 במסגרת הרפורמה בשוק הדיור ובמטרה להגדיל את היצע הקרקעות והדירות למגורים, הוצעו במסגרת הצעת תקציב המדינה לשנת 2015-16, מספר שינויים בחוק מיסוי מקרקעין, אשר נסקור  בקצרה להלן: הוראת שעה ביחס למכירת קרקעות ע"י יחידים:הוצע לקבוע הוראת שעה לתקופה של 3 שנים לפיה במכירת קרקעות המיועדות למגורים ע"י יחידים, יעמוד שיעור מס השבח על השבח הריאלי עד ליום 7.11.01 על 25% בלבד (זאת לעומת שיעור מס היכול להגיע גם לכ- 50%). התנאים להפחתת שיעור מס השבח כאמור הינם: (1) קיימת ביחס לנכס הנמכר תכנית המתירה בניה של 10 דירות מגורים לפחות (2) יום רכישת הזכות בנכס הנמכר הינו בין 1.4.61 לבין 5.11.01 (3) במידה שניתן לבנות על הנכס הנמכר 1000 דירות לפחות – המכירה היא לקבלן שהנכס יהווה עבורו מלאי עסקי (4) במידה שניתן לבנות על הנכס הנמכר פחות מ-1000 דירות – הסתיימה בנייתן של 80% מהדירות או לפחות 10 דירות לפי הגבוה בתוך 28-48 חודשים מיום העסקה (תלוי במספר הדירות).בהצעה נקבעו סייגים לתחולת ההקלה, למשל, במקרים של מכירה לקרוב, מכירה ללא תמורה, עסקה פטורה ממס (באופן מלא או חלקי), שינוי ייעוד ופעולה באיגוד. קיצור תקופות למכירת דירה נוספת לצורך תשלום מס שבח ומס רכישה מופחתים:הוצע לקצר את התקופה בה הרוכש מתחייב למכור את דירתו הנוספת לשם תשלום מס רכישה מופחת עבור דירה יחידה לתקופה של 12 חודשים (במקום 24 חודשים) וכן, לקצר את התקופה בה ייחשב מוכר דירה כבעל דירה יחידה אם רכש דירה נוספת בתקופה של 12 החודשים שקדמו למכירה (במקום 18 חודשים). הגבלת תקופת הפטור לדירת ירושה לתקופה של שנתיים מיום הפטירה: במצב הנוכחי אין מגבלת זמן לקבלת הפטור. על פי ההצעה, הגבלת תקופת הפטור לשנתיים לא תחול במקרים הבאים: (1) אם בין היורשים נכלל בן הזוג של המוריש וכל עוד הוא בחיים (2) אם בין היורשים נכלל ילדו של המוריש שטרם מלאו לו 21 שנים – התקופה לקבלת הפטור תסתיים שנתיים לאחר המועד שמלאו לו 21 (3) אם בין היורשים נכלל ילדו של המוריש שהוא חסוי – התקופה לקבלת הפטור תסתיים שנתיים לאחר שחדל להיות חסוי. מוכר שעשה שימוש בדירת ירושה למכירת דירה נוספת כדירה יחידה, לא יוכל למכור את דירת הירושה בפטור לדירה יחידה:הוצע לקבוע, כי מוכר שמכר דירת מגורים כדירה יחידה תוך שימוש בחזקה לפיה דירת הירושה לא תחשב כדירה נוספת, לא יוכל להנות מפטור לדירה יחידה בעת מכירת דירת הירושה. פטור על הסכום האינפלציוני החייב במכירה בחישוב מס מוטב:הוצע לקבוע כי במכירת דירת מגורים אשר מס השבח בגינה מחושב בחישוב ליניארי חדש, יינתן פטור גם על הסכום האינפלציוני החייב, בגין חלק השבח הפטור. התיקון המוצע יהיה רטרואקטיבי מיום 1.1.14.
קטגוריות: נדל"ן
הזן כתובת אימייל על מנת להירשם לניוזלטר: